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過失が明らかに借主側にある場合はどうする? 

物件退去前に、あなたの過失で部屋に損耗を与えてしまったというケースもあると思います。

ほっていたが、いよいよ退去が近くなりどうするか決断しないといけません。
さてどうしましょう・・・。

最も安くあげるコツは自分で修繕してしまうということです。
自分でできないときは、リフォーム業者に見積もりして依頼するのが安価でしょう。

退去後、管理会社の下請けが工事するとその見積り額はかなり高くなると考えていたほうがいいですね。

例えば「床のクッションフロア」の損耗ということでしたら、貼替えだけでしたら自分でリフォーム業者に依頼すればそれほどの費用にはならないはずです。

新聞の折込チラシに結構リフォーム業者の見積り額がでてます。

例えば・・・こんな感じ

・クッションフロア;2400円/m2~

・クロス;エコノミー  680円/m2~
     スタンダード 735円  ~
     ミドル    987円  ~
     デラックス 1365円 ~

クロスって、スタンダードでも700~800円でできるんですね。

けっこう安いんだと気がつきます。
もちろん地域差もあるでしょう。

(上はウチの新聞のほんとのチラシから抜粋したものです。)
         ↓
安く見積もりできて、退去前リフォーム終了
         ↓
退去後、管理会社も新「クッションフロアー」に気がつかず
         ↓
      敷金精算、無事終了

と普通ならば、問題になりません・・・が、

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裁判を通常裁判に変更するとされたらどうしますか?

最近、訴訟に触れた内容ばかりでおもしろくないかもしれませんが、かまわずしばらく訴訟関連でいきます・・・。

今、カウンセリング受付中の相談内容も揉めてます。
訴訟になりそうですね・・・。

少額訴訟をおこして、準備万端あとは呼び出しでの対決を待つだけと自信満々に待っている借主の読者さんがいたら、ちょっと待ってください。

安心するのはまだ早いですよ。

というのは被告(家主)が少額訴訟を受けるかどうかはまだ決まっていないんですよ。

これはどういうことかというと、訴状を受け取って被告は少額訴訟で争いたくない場合は通常訴訟にしたいと申告すればその訴訟は通常訴訟になってしまうんですね。

これはありえない話ではないんですよ。

これって実は借主にとっていろいろ問題というか大問題がでてきます。

被告(家主)が勝ち目がないとか感じたときは嫌がらせされる場合も決してないとはいえないということです。

まず、費用の問題がでてきます。

弁護士を雇う必要がでます。そのときの費用は20~30万円ではすまないでしょう。

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裁判には不確実な因子がからんできます

前回は、裁判でさらに他にも不確定要素があるのです・・・で終わりましたね。

それは●●●と○○○○です。

これがわかる人は、ほとんどいないはずです。

わかった人には何か特典つければよかったですね。

さて何でしょう?
 ・
 ・
 ・
 ・
 ・

それは裁判官と司法委員です。

どうして裁判官と司法委員が不確定要素なんだ?と疑問に思うかもしれません。

例えば、どういう訴訟でもいいんですが、よく新聞に出ている記事で控訴したときに1審(地裁レベル)と2審(高裁レベル)で判決が分かれるケースがよくあります。

原告の逆転勝訴とか、敗訴とかでてますよね。

なぜだろう??って以前ほんとに不思議に思っていたんですが、

裁判官の質が違うから??  まさか・・・。

1審と2審で逆転、最高裁でまたひっくり返って1審と同じでは、2審の高等裁判所の判事のレベルが低いという結論になりますか?

違いますよね。

ではなぜ、こうした判決が異なるのか?

もちろん新たに出てきた証拠が違うとか弁護士が交代して辣腕弁護士の貢献が効いた等いろいろ多角的な見方もありましょう。

加えて私が思うに、やはり裁判官が一人一人考え方が異なるというファクターが加わるからではと考えるんですよね。

少額訴訟の場合、判事1人です。(通常裁判の場合3人です。)

これってけっこう不安に感じません?

また、敷金返還の通常裁判での判決も原告(借主)にいつも有利な判決ではないようです。(地域でもいろいろ異なる判決がでてます。)

また、全国の地方単位、県単位でも判決に違いが見られます。

よく判例研究してみてください。

さらに、裁判には司法委員が調停役で登場します。

これがまた曲者です。


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誰でも訴訟できません

誰でも訴訟はできるでしょうか??

ただ、転居先が前住所より遠い場合は多分訴訟はできないケースが多いというのは前に述べた通りです。

したがって、誰でも訴訟はおこせないですよね。

有効なのは有効ですが、実行に移す前にデメッリットもちゃんと把握しておきましょうね。

(少額訴訟のデメリット)

1.転居先が前住所から遠方である場合は裁判に出向く経費がかかる
2.準備に手間がかかる
  めんどくさい。

あたりまえのことですが、

・裁判関連の情報収集
・過去の判例は?
・証拠はそろっているか?
・簡易裁判所に出かける(訴状書式の入手)
・訴状を書く
・ほんとうに勝てるかシュミレーション・・・ 等など

あげればいくらでもでてきます。

3.経費がかかる
△少額訴訟費用として申し立て手数料

 訴額     手数料
~10万円  1000円
~20万円  2000円
~30万円  3000円
・        ・
・        ・
~60万円  6000円

これに加えて、通信料として郵便切手4700円かかります。
例えば、家主に対して敷金20万円の返還請求としますと。

2000円+4700円=6700円が合計手数料となります。

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訴訟をおこしますか?

前回は内容証明郵便について述べましたが、

もう内容証明郵便出したという読者さんはいますかね??

で、管理会社、家主の反応はどうでしょう?

ただ単にいついつまでに敷金振り込めでは大ていなしの礫で、内容証明に関する回答をよこせという内容でしたら、なんらかの家主の見解が返ってくると思います。


でそれを後の裁判の証拠にすることもできますが、多分管理会社の顧問弁護士が作成してあたりさわりのない内容にして送ってくると予想されます。


それではあまり役にたたないですね。

となると次は訴訟しかありません。
もちろん少額訴訟です。(理由は前回にメルマガに書いた通り)

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「判例で特約は無効」に対する管理会社の回答は?(No.8)

前回の宿題は、原状回復の特約に関して管理会社に「過去の裁判ではほとんど原状回復は特約は無効であるという判決がでている」と回答、これで敷金返還は一件落着するでしょうか?

という問題でしたね。

さて皆さんの回答はいかがでした??

管理会社はこの借主判例でも結構研究してるなという目でみますが、決して全額返金はしないです。(減額くらいはしますけどね。)

全額返金は絶対無いです。

皆さんの敷金は、家主は賃貸期間中の2~5年くらいでしょうかその間にリフォームやら、修繕とかの運転資金でもう使っちゃってるんですね。

手元にはないんですよ。ですから減額はするかもしれませんが、その額はできるだけ少なくというのが本音です。

で、向こうは何と言ってくるか?

一番オーソドックスなのは

こんな感じです。

   ~~~   ここから  ~~~~

『家主側としては、重要事項説明・契約書特約にも記載し、原状回復費の負担があることを入居時に理解頂いての契約ですので、畳・襖・清掃代程度はご負担頂きたいというのが率直な気持ちです。

(この契約時に入居者が特約の内容を理解していたかが重要な部分であるとも言われております。)

当然、訴訟等により司法に判断を委ねた場合、家主側にとって不利な判決がでているのも確かです。

ただ、家主としても訴訟での決着は望んでいないので、借主様の納得のいく範囲をご提示いただき、家主と交渉したいと考えております。

管理会社としては、敷引き○ヶ月のご負担にて解決できればと考えておりますがいかがでしょうか。』

    ~~~   ここまで  ~~~~


管理会社では判例が話題として出た時点で、裁判も当然視野にはいってきてます。

嫌だな・・・、めんどうになってきたと思っています。

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特約をたてに原状回復費の負担を求められたら(No.6)

管理会社に対して、経年変化による自然損耗であるとまず認めさせることに
全力を注いで交渉するということでしたね。

管理会社の返事はどうでしたかね?

1)敷金精算については目安としてのガイドラインはあるものの、明確な負
担率はその都度借主・家主での合意が必要です・・・。

2)畳・襖等についても特約に記載しておりますが、昨今の原状回復に関す
るトラブル等を考慮し、精算書記載の割合にて負担とさせて頂きました・・・

等など

結局、管理会社が作った精算書(案)の原状回復の各項目について彼らが損耗を

1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

のどちらと判断しているかきっちりとは回答してくれないでしょう。

管理会社も「経年変化による自然損耗」を認めると、それは家主負担と主
張されますので、極力認めようとしません。


1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

の原状回復の各項目が1)or 2)の回答のやりとりだけで1ケ月くらい
すぐ経過します。

全ての項目で管理会社の見解をきっちりと回答してくるのは皆無ではない
でしょうか。ほとんどうやむやだと思うます。

回答する管理会社の担当の資質にもよりけりでしょうが、回答の論旨に矛
盾がでることも多々あります。

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管理会社の回答する損耗の根拠は如何に(No.5)

前回は、管理会社が作った精算書(案)で彼らが損耗を

1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

のどちらと判断しているかを質問するということでしたね。

それで、管理会社の反応、回答はどうでしたか?
管理会社もいろいろピンキリありますので対応はそれぞれでしょう

ただ、損耗の根拠をただしたことで借主は何を考えているだろうか多少は警戒しながら思案しているはずです。

今管理会社は

1)借主は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を手元に今後タフな交渉になるかも⇒原状回復費用を少し減額しようか?

2)まだ借主の出方がわからないので適当に「借主の故意・過失による損耗」としておこう

3)全てつっぱねて精算書どおり請求する。

だいたいこんなところだと思います。

ただ、家主の利益を最大にしないと将来的に役立たずとして管理会社の交代を言い渡されることもありえますのでやはり家主のために一所懸命にします。

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敷金の精算書が送ってきたら(No.4)

前回のメルマガで引越しが決まったら国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を入手くださいとおすすめしましたが、もう入手されましたか?

それには、何が書かれてましたか?

えっ、「入手するつもりはない・・・。」

そういう方はほっておいて、入手されたとして続けますね。


読んですぐおわかりになると思いますが、管理会社から送られてきた敷金の精算書の各請求項目で、どれを借主が負担してどれが家主が負担するかがわかるわけですね。


ただし、もちろん借主の故意・過失による負担がある場合は当然借主が費用を負担しなければなりませんが、それがない場合は家主ほとんど家主の負担になります。


で、敷金の精算書はもう管理会社から送られてきてますか?

その各請求項目を見てください。

いかがですか?

たいていの借主の皆さんはその金額が大きいのに驚かれるはずです。
敷金の70~120%くらいが請求されているのではないですか?

すぐにおかしいと抗議しますか?
それとも内訳の根拠の詳しい説明を求めますか?

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引越しが決まったら(No.3)

このメルマガを登録されている人は、敷金をとりもどそうという意欲の強い方だとおもいます。

国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という冊子があります。
引越しが決まったら、これをまずこれを手にいれることをおすすめします。

経費や取り寄せるのがめんどうだという人もいるでしょう。金額はたかだか¥900、もしこれで敷金10万円取り戻せるなら安いものですよ。内容についてはネットでいろいろしらべた人もあるでしょう。

敷金をとりもどす上で、自然損耗か借主の故意・過失による損耗かをを区別してそれを家主側、借主で双方ともに認識するという作業がどうしても必要になります。

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