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入居前のキャンセルで初期費用を取り戻せますか?(その1)

現在、H20年3月入居予定で1Kの月4.6万、礼金0保証金10万(解約引き5万)の入居前で困っています。
12月末に申込金(家主承諾後、手付金へ)を入れましたが、「初期費用を振り込まないと今の条件(賃金・礼金・保証金)では物件が押さえられません」と言われ、そのまま振り込んでしました。詳しく分からないまま保険加入、重要説明事項もされ、契約書も渡されましたが保証人(親)からキャンセルをするようにと言われ、家主・保証人の判無しの契約書を未提出で1月11日に電話にて仲介不動産会社に申し入れました。保証会社も紹介されましたが、親にまかなって貰っている身分であり、どうしようもありません。
 しかし、「既に契約されている事(初期費用を送金済みの事)になるので通常契約(解約引き5万)と仲介手数料を差し引きます」と言われました。
その後もその仲介会社と電話でやり取りし、消費者センターや宅建協会とも相談して、現在、「保証金は全額返却で3月分の賃金4.6万と仲介手数料の差引き」で電話交渉中です。「解約通知を出した後、契約書もすぐに返すように(保険解約はご自分で)」と言われています。

 不明な点が多く、交渉を打ち切って少額訴訟か今の条件を飲むか困っています。このままですと「契約後の解約」と見なされてしまうのが一番怖いです。日が経てば1ヶ月近く物件を押さえているためこちらの非が大きくなります。

 一番の焦点は「契約後なのか契約前なのか」です。前なら手付金の返還、もしくは手付金の放棄(?)による解約。後なら契約書内(契約)にある「入居前でも通常解約とみなす」となります。
22日付の重説書の内の「契約の解除に関する事項」で「契約成立後の解約は、入居前であっても,入居後の解約とみなす」と書かれていました。また、「損害賠償額の予定及び違約金に関する事項」では「手付金の段階では、借主は手付金の放棄で契約を解除できる」と書かれていましたが、初期費用支払いと契約書を貰った段階ではこの文章は何処まで効力を持つのでしょうか?

しかし、不動産屋の落ち度は無く、その境目は双方の相違(口頭承諾か契約書捺印時か)があるため、第三者からは決められないので裁判所で争って下さいと相談員から言われました。
 (要点)こちら側
1)初期費用を既に支払っている。
以下を払い済みです
・(12月22日付け)一回目の預り金46,000円
 申込金(手付金)4.6万円(家主承諾後手付金となると預り書に記載)はこの日の重要事項説明前に支払済み
・(12月26日)2回目の預り金124,150円
 礼金0、保証金5.4万円(10万円を手付金の補充により減額)、3月分4.6万円、仲介手数料24,150円(
0.5か月分と消費税)
・(12月26日)保険契約証18,900円
 不動産屋が代理店・中立人で損害保険会社で12月26日申込み日。契約期間は2008年3月1日から
2010年3月1日まで
2)契約書を貰って、借主(私)のみの署名と捺印が入っている。
重要事項説明は12月22日に受けました。署名捺印もしています
3)契約書は現在私が持っている。

相手側(不動産・家主)
1)契約書を持っていない。
2)保証人が約束できないのを知っていて、契約書を渡した。
3)家主の承諾を証明する物を持っていない。
4)送金済みのため、保証金・家賃は家主へ仲介料は不動産屋へ

 現状説明のため具体的な法令名等は割愛させて頂きました。


--------------------------------------------------
◆契約がいつ成立したかの判断
契約がいつ成立したかがポイントですが、一般的には「家主が入居を承諾」し、「重要事項説明」がなされ、「重要事項説明書にサイン、押印」した時点で契約成立とみなされます。

賃貸契約書にサイン、押印した時点ではないということです。

しかし、これを法的に争って必ず借主に不利になるかは裁判官次第ですが、個人的意見としてはやはり不利だと思います。

>1)契約後か契約前なのかは私と家主で裁判所でし
>か決められないのに、管理会社側が勝手に決めてこ
>こまで話を進めても宜しいのでしょうか?

管理会社は自分たちが有利と感じているのでしょう。
管理会社の出している以下条件は必ずしも悪い条件でもないと思います。

>『現在、契約前か契約後の話で平行線のはずでした
>が、ここ2,3日の間に電話で押し問答の末、管理会社
>側は家主からの妥協案と言い、「契約後の解約」と
>いう事で、大家側が1か月分の4,6万円、管理会社側
>は仲介手数料(24,150円)を差し引き、保証金を10
>万円全額返す。だから、解約通知を出して残りの契
>約書を早く提出してください。)という話を持ってき
>ています。』

手付け金の放棄は仕方なく、保証金10万は戻ってきます。仲介料2.4万さえあきらめればこの件は終了します。

少額訴訟してこれ以上の条件で勝てるかはやってみないとわかりませんが、仲介料も取られ場合によっては保証金も半額くらいしか戻らない恐れもあります。加えて和解なら裁判費用は原告持ちで0.5~1万円くらいかかります。


>2)電話で1月11日を含め、以降に解約の意思を出し
>ましたが、あくまで管理会社(先記の不動産屋、業
>者です)側の言う通常解約による解約通知を出さな
>ければならないのでしょうか?

この解約通知はすぐださないほうがいいです。
先にむこうからこの結果で和解するという念書なり覚書を手にいれることを条件としたほうがいいでしょう。

やりとりは今後TELはやめて証拠が残るe-メールでしたほうがいいですよ。

>3)さらに「承諾されなければ、ここまでの妥協案
>をすべて白紙に戻しますよ」と脅迫地味た言い方に
>なっています。担当者は紹介当時から今の妥協案ま
>で同じ方です。担当を変えて貰ったほうが宜しいで
>しょうか?

担当変えても向こうの戦法は変わらないと思いますね。
 
>4)現在、私だけが捺印署名をした契約書を3部(管
>理会社、借主、貸主用)を私が持っていて、鍵の引
>渡しも荷物の移動もしてません。このような状態で
>管理会社は仲介業者としての仕事を全うしているの
>でしょうか?

仲介会社のレベルはこの程度です。
あまり期待しないほうがいいでしょう。

>5)ただ、22日付の重説書の内の「契約の解除に関
>する事項」で「契約成立後の解約は、入居前であっ
>ても,入居後の解約とみなす」と書かれていました。
>また、「損害賠償額の予定及び違約金に関する事項
>」では「手付金の段階では、借主は手付金の放棄で
>契約を解除できる」と書かれていましたが、初期費
>用支払いと契約書を貰った段階ではこの文章は何処
>まで効力を持つのでしょうか?


先にも記載の通り、一般的には家主の承諾と「重要事項説明書のサインと押印」で契約成立と判断されます。⇒意思表示の合致

この「重要事項説明」の内容を消費者契約法に違反していると申し立てして裁判で通るかがポイントです。

賃貸契約書の特約では通常家主側有利となることが記載されますが、消費者保護の観点よりこれを制限する法律があります。

消費者契約法です。

「重要事項説明」まで及ぶかは何ともいえませんので、実際裁判官や司法委員がどう判断するかですね。

また、今回の契約書に○○○保険が指定され「火災保険と賃貸契約」が強制セット販売といえるかですが、もし該当するなら保険業法違反です。監督官庁に電話で問い合わせてみてもし該当するという意見ならば、
交渉を有利にする取引材料に使えるかもしれません。

仲介手数料2.4万円あきらめるか、少額訴訟までいくかの判断でしょうね・・・。法的手続きに入ったら向こうが譲歩する可能性もありますが、やはり実際はやってみないとわかりません。あとは依頼人の方で判断ください。
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