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更新料不払いと重要事項説明の不備について(2)

(前のページよりの続き)

ありがとうございます。「違法の可能性が高い」と言う事でいいでしょうか。

国交省のガイドラインによると「重説の説明漏れは営業停止7日、宅建法47条違反は60日。5年以内の事案を目安にする。被害者と話し合い改善の目処がつけば指導に止まる場合がある」と言う事のようです。法的な時効にあたる規定はないようです。不動産屋は県から免許を受けているので県の胸三寸と言う事になるのかと思っています。

不動産屋は宅建協会の重要事項説明書の雛形を使っているのですが、そもそも「契約の解除、及び違約金に関する事項」は二行くらいしか入らない空欄になっています。恐らくおっしゃる通り「契約書に準ずる」と記載するのが正解であったのだろうと思います。そこに「借手から貸手に対しての解約条件」だけを記したスタンプを造って押してあります。スタンプなので大量に同じ事をしていると思われます。
「その他の項目については契約書に準ずる」のような文章はどこにもありません。

やりとりの中で「当社の重説、契約書」と記載しているので契約書も不動産屋が作ったらしく、「無断で一ヶ月部屋を開けたら契約終了」について説明しないのは完全にアウトであるばかりか宅建法47条にも抵触している可能性があると思います。不動産屋の社長からのメールで、

>重要事項説明書は、時代の変化、社会情勢の推移にともない進化しております。

とありましたので、「平成7年9月26日より後に宅建業法の改正や運用の変更があったと宅建業者として説明しているのか」と言う内容の11月24日付けの私の質問に回答するように返信をしました。

大家さんには旧契約の期間終了の3週間前に翌月分の前家賃を振り込んだ上で「このままでは法定更新になり更新料が発生しないと言う判例がある。契約書にある更新時の合議の提案であるので異議があれば反論をしてくれ」との書留を送りましたが、大家さんも不動産屋も黙殺しました。

不動産屋は「契約に関する一切を委任されている当社」とも書いているのですが、大家さんは不動産屋の言いなりのようです。重説の話を始めてから、更新の請求はなくなりましたが、不動産屋は重説のミスを大家さんに知られたくないので「とんでもない入居者だが、空室になるよりマシだと思って更新料はあきらめましょう」程度の話で大家さんを丸め込んだように想像しています。

まあ、このまま放置してもいいのでしょうが、大家さんと和解する為には不動産屋の非を明らかにするプロセスが必要なのではないかと思います。

お陰で重説についての私の主張が根拠のないものではないと分かりました。まあ、ここまで来たので結論が出るまでやってみようと思います。
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「違法の可能性が高い」とは思いますが、「監督官庁の胸三寸」と言う事で担当者の思惑でどうにでもなるでしょう。実際のところはクレームしてみないとわかりません。ただし、時効(時間が結構経過していることは)の壁が厚いという気はします。希望通りの結果がでることを期待してます。(結果に興味ありますので、重説の監督官庁へのクレーム結果と家主の対応の結論がでましたら、また書き込みいただけたら幸いです。)
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