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更新料不払いと重要事項説明の不備について(1)

アパートの賃貸借契約書に「賃借人が賃貸人に無断で一ヶ月以上不在の場合は本賃貸借契約は終了し本物件は賃貸人に返還されたものとみなし、甲は貸室内の一切の物品を除去する事ができる。但しその費用は賃借人の負担とする」と言う条文があります。私は今年9月27日の契約更新に当たり、8月初旬から「更新料支払いによる賃借人の2年間の賃借期間の確保が十分ではないのだから、更新料は減額または廃止されるべきである」と主張しました。

「賃貸人から契約に関する一切の件を委任されている」と言う不動産屋は一切の減額を拒否。私は賃貸人に「合意更新を望んでいますが、このままでは法廷更新になります」と書留郵便を送りましたが返事はなく、現在、私は法廷更新の成立を宣言しています。その後、賃貸人は3ヶ月間家賃を受取り、不動産屋からは繰り返し合意更新の要求があります。
法廷更新自体にについては何らの異議もありません。

その後、不動産屋が「重要事項説明書に記載があるから更新料支払いの義務がある」と言うのでコピーを貰うと、「契約の解除、及び違約金に関する事項」に「賃借人契約を解除する時は賃貸人に対して一ヶ月前に通知するか、一か月分の賃料相当額を支払う」としか記載がなく、私は「賃貸人から賃借人に対して契約解除する場合の記載が抜けているのではないか、宅建法第35条と37条違反ではないのか」と指摘をしました。
不動産屋は「重要事項説明書が作成された平成7年9月26日の書式で説明したので問題はない」と主張します。特に冒頭の条文については民法や借地借家法の強行規定をも超える無茶苦茶な条文のなので、宅建法第47条違反に問えるではないかとも思うのですが・・・。

何とも腑に落ちないのですが、五年以上経っているので行政の監督処分はないだろうとは思いながらも、重説の不備は重いので役所等に相談に行くことについて慎重になっています。不動産屋は「司法の判断に委ねるのが当然のことと考えます」と鼻息が荒いのですが・・・。これらのやり取りは全て文章で行っております。ご意見を頂ければ幸いです。
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「冒頭の条文」のこのような内容を入れる意味がよく理解できませんが、確かに無茶苦茶な条文ですね。民法や借地借家法、消費者契約法にも違反している可能性大と思います。不動産屋は「司法の判断に委ねるのが当然のことと考えます」・・・云々ですが、更新料支払い拒否を認める画期的とも言える判決があります。

Ref)◆京都地裁判例(2005年5月18日)
【更新料など計13万4500円の支払い請求】
http://chintai55.seesaa.net/article/60325901.html

家主サイドに勝手に訴えさせてもいいかもしれませんよ。依頼人の方で失うものはありませんし、不動産屋の方の脅しだけのポーズで終わりそうな気がします。彼らにしてもこの判例はよく知っているはずです。自分達が敗訴する可能性のあることも知ってるでしょう。

依頼人の説明の内容を、逆に重要事項説明の不備で監督官庁に訴えるという取引材料にも使えると思いますので、事あるたびにこのことを持ち出して不動産屋に圧力かけてみてください。実際監督官庁に相談してもいいと思います。
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ありがとうございます。
重要事項説明書に関しては『宅建法第37条一項7.契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 8.損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容』について記載漏れがあったと言う解釈でいいのでしょうか。

途中経過になりますが、更新料については不動産屋からも大家さんからも何も要求がありません。法定更新についても異議がないのでこのままでいいのだと思います。

重要事項説明書については対応していた支店長が「社団法人千葉県宅地建物取引業協会の書式にしたがっているから違法性はない」と言い張るので宅建業協会に問い合わせた所、「契約書は協会の標準契約書ではなく、契約の解除及び違約金に関する事項については勝手にスタンプを作って押しているので協会と関係ない。支部を通して説明するように不動産屋に注意する」と返答がありました。

不動産屋からの「重要事項説明書が作成された平成7年9月26日の書式で説明したので問題はない」との説明に対して書面で「平成7年9月26日より後に宅建業法の改正や運用の変更があり、当時において法規定に定められた説明すべき全ての内容を説明していたのか、宅建取引主任者の署名を添えて回答してくれ」と請求していたのですが、何の反応もありません。

仕方ないので会社にメールを送ると社長から「お話し合いをしたいので支店に来てくれ」と返事がありました。私は現在所用で現地から離れた実家におり、来年まで時間がとれず、そもそも呼び付けられる話でもないので、「何について話し合いたいのか議題くらい明らかにしてくれ」と返信した所、「①賃貸借の合意更新の件、②賃貸借契約の重要事項説明書の件について話し合いたい。重要事項説明書は、時代の変化、社会情勢の推移にともない進化しております」などと返事がありました。
これではまた振り出しなので「①については法定更新が成立しており既に不動産屋の手を離れている事実から話が始まるので一日では話が付かない、②については平成7年より後に宅建法改正などがあったのかと言う先日の質問に回答して欲しい。いずれにせよ事前に書面でお互いの主張と要求を照らし合わせて下準備を行わないと短時間での解決は無理である」と返信をしました。

宅建協会から「(宅建業法第64条の5に従って)宅地建物取引業保証協会に相談したらどうか」とも言われましたが、相手は首都圏東部のある地域で7600件を管理していると自称する中堅の不動産業者なので、6万円程度の更新料の問題から営業停止などの処分が下るのも気の毒な気がしています。

まあ、大家さんも被害者的な部分があるので払った更新料まで回収しようとは思いませんが、不動産屋が受け取った仲介料や広告料、更新手数料などの事務費は私と大家に返還されるべきだと思っています。
その上で、大家さんと更新料なしの新契約を結んで了としようかと、今は思っていますが・・・・。
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重要事項説明書は簡潔に作成することが多く「宅建法第37条一項7.契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 8.損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容」まで通常詳しく記載することは少ないと思います。「その他の項目については契約書に準ずる」にすることが多いでしょう。

重要事項説明書に関して依頼人が千葉県宅建業協会に問い合わせてますが、基本的には身内なので「指導」くらいでお茶を濁す程度と思います。不動産会社にとっては痛くもないでしょう。したがって、ほんとに懲らしめる気ならば、監督官庁に見解を確認するのもいいでしょう。ただし、時効もありますので効果の程は??です。

相手の不動産屋に会う価値はあまりないですね。メールのやりとりで証拠を確保し、それらを交渉材料にして依頼人が望む方向に持っていくのがベストです。

宅建協会からの「(宅建業法第64条の5に従って)宅地建物取引業保証協会に相談したらどうか・・・」云々は、実際するかどうかは別として取引材料にはなるでしょう。(不動産屋に手を引かせるための交換条件として使う)

依頼人の落としどころの「大家さんと更新料なしの新契約を結んで終了としようかと、今は思っていますが・・・・。」を望むのであれば一度家主に連絡を取り事情を説明すればあるいは簡単に終息するかもしれません。(ただ、家主と不動産屋がどういう業務委託契約をしているかによります。)

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