2008年03月 | ARCHIVE-SELECT | 2008年05月

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敷引きを無効との申し立てができますか

契約時には初めての賃貸契約であり知識もなく契約のサインをしましたが、、、敷き引きの制度に納得できません。キッチンにガスコンロを設置していましたが、普通に火をつけ使用しただけでキッチンパネルが焦げてしまいました。(これは個人的にはコンロで火をつけ使用することは当たり前の行為であり焦げるという時点で火災の危険性のある造りで賃借人にも被害があると感じています)あとは網戸の破れです。

敷引き特約という理由で管理会社は別途に修繕費を請求してくるのではと考えています。私としては30万もの保証金を預けておりそこからまかなわなければならないのではと考えています。4/14の引っ越し日に立会いを求め行うこととなっています。敷引きを無効とし修繕費を引いた金額の返還は可能でしょうか?(せめて敷引きは1~2ヶ月程度が妥当ではないでしょうか?)私も含め保証金のなかに一体なにが含まれているかは消費者はほとんど知りません。過去の判例を目にしました。

ほとんどの大家、管理会社は
1)賃料料の一部前払い
2)契約更新時の更新料免除の対価
3)賃貸借契約成立の謝礼の性質 

と訴える方がほとんどのように思いました。これを見て、賃借人には保証金と見ただけではこのような内容が含まれているとは思いません。わざわざ礼金がない物件を探すかたもいます。私としては納得できず相談させていただきました。よろしくお願いいたします。
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この場合敷引きは向こうとして、法的手続きにはいるしか取り戻せないと思います。相手も主張を曲げない以上裁判で判断をくだしてもらうのがいいと思います。
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| 敷金返還・原状回復のトラブル | 16:38 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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風呂釜が壊れ「折半で修理する」と言われてます

先日風呂釜が壊れました。賃貸自体とても古く、2008年4月5日で築29年になりますが、風呂釜はそれよりいくらか新しく取りつけした物と思われます。釜はシャワーも兼ねた古いタイプの風呂釜です。

大家さんに連絡を取り修理を依頼したら、業者に見積りを出してもらい「折半で修理する」と言われました。私は普通に使用していただけなので「修理は大家さんにして頂けますよね?」と言った所「え?あなた、直すのは大家さんがすると思ってるの?自分も賃貸に住んでいるけど、先日トイレが詰まって、修理費用は自分持ちで直しましたよ。トイレが詰まったからって、大家さんは直してくれないよね?」と言われました。そして「×××号室(同じ階の他部屋)の方も、先日風呂が壊れたって言ってきたけど、修理費がかかる話しをしたらそれから連絡がないなぁ」と笑っていました。賃貸契約書の風呂釜に関して「凍結による修復・修理は借主の負担」とは記載されてます。
凍結には該当しないのですが、私も修理費を出さなくてはいけないのでしょうか?

釜はとても古い物なので、タイミング悪く私で壊れただけなのに、私以外の今まで使用した人の消耗分もあるのに、その費用を・たとえ折半でも、私が半分負担だと言われるのは納得いきません。
とりあえず見積もってもらいますが、それから大家さんと話しあわなければなりません。その時に正当に話しが出来るよう、ご存知の方がいらっしゃいましたら、大家さんにどの様に説明したらよいか教えてください。
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風呂釜の持ち主は誰でしょうか?? そう当然家主ですよね。家主のものなのになぜ依頼人が修理費用を負担する必要があるのでしょうか? 賃料には賃貸物件の設備の使用料が当然含まれています。したがってあなたが賃料を払っている以上使用する権利があり、故障すれば家主は修理する義務があります。

家主には
「風呂の使用ができないのであれば賃料も支払えない」
といえばすむことだと思います。常識が通用しない??家主には賃貸経営する資格はないのではと思いますがいかがでしょうか。
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返信ありがとうございます。やはりそうですよね。私が持ち込みした私の物なら折半と言われ、むしろ半分出していただけるのはありがたいですが、風呂釜は全くの大家さんの財産です。
これから、大家さんに電話してみますが、大家さんには先日「見積もりの業者から連絡が行く」といわれてましたが、その業者から連絡すら来ないし、その間の風呂の使用はできていません。
その事についても言うつもりです。ありがとうございました。

| 入居前のトラブル | 16:21 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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値下げ交渉は、次の更新まで待つべきでしょうか

最近、自分が住んでいるアパートの部屋が他の部屋よりも、八千円も高い事に気が付いてしまいました。しかも、複数の不動産屋に賃貸情報が載っており、更新料のある所とない所があったのです。先月
更新を済ませたばかり(3回目)でかなりショックです。しかも複数の棟があり、私の所は一番古い建物なのに、新しい所よりも家賃が高かったのです。値下げ交渉は、次の更新まで待つべきでしょうか?更新料は、別の不動産屋と契約しないと、払い続けなくてはいけないのでしょうか?アドバイスお願いします。
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月八千円の差というのは大きいですよね。最近は賃貸物件も増えていて、年数が経過すると家賃の相場は下がり気味ですのでどうしてもこれくらいの差がでるのでしょうかね。ともかく、すぐに値下げの交渉をはじめるべきです。管理会社との交渉が不調の場合でも、家主と直接交渉しましょう。

家主にしてみれば空室のままだと新たに入居者を探す間は家賃収入が途絶えますし、いつ入居者が見つかるかもわかりません。家主の立場だと値下げしても物件が借家人で埋まってくれるほうが有利です。ただし、値下げしなければ退去するくらいの意気込みも必要ですので、そのくらいの「圧力」もかけておきましょう。(逆にいえばそれくらいでないと相手も応じない可能性もあります)

あるいは今の契約を破棄して、新しい方の棟(家賃が8千円?安い)部屋に移りたいという交渉も可能でしょう。うまく交渉してみてください。(更新料は本来全く払う必要はないのですが・・・今回の分はもう支払ってしまったので取り返すのは残念ながら至難でしょう)
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お返事ありがとうございます。早速、休み明けにでも、管理会社の方に交渉してみようと思います。 更新料は、次回の更新時に相談して 交渉がうまくいかなければ、引っ越す覚悟でがんばってみます。
もうひとつ質問があるのですが2ヶ月後に、 火災報知機の取り付け期限がきます。
この場合、取り付け工事と費用の負担は、大家または管理会社が行うべきだと思うのですが、実際 どうなのでしょう。お忙しいところ、誠に申しわけありませんが、お答えいただければ幸いです。
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火災報知機の取り付け工事と費用の負担についても、賃貸物件の設備になりますので当然経費は家主持ちでしょう。実際、今依頼人に請求がきてるんでしょうか?

| 入居前のトラブル | 16:15 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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家賃・敷金・礼金について皆様にお聞きします

はじめまして!新潟在住で宜しくお願いします。家賃・敷金・礼金について皆様にお聞きします。

昨年の9月に借家に引っ越してきました。家賃65000円・敷金65000円・礼金65000円です。今年の2月中旬に契約している不動産屋以外の不動産屋の社長が家に来ました。内容は大家がこの借家を売りに出したので「3月中旬までに出て行くか買うかの答えを出してほしい」との事でした。金融機関に融資の相談に行った所OK!と言われたので購入を考えています。そこで今までに支払った家賃・敷金・礼金の返金は可能でしょうか?契約時には「大家さんは絶対にこの家は売りません」と不動産屋に言われました。皆様のご意見宜しくお願いします。
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「管理している不動産屋以外の不動産屋の社長が家に来ました・・・」というのがどうも引っかかります。普通なら家主は管理している不動産屋に、売買の媒介を依頼するものです。ほんとに「大家がこの借家を売りに出した」かを直接家主に確認されてから行動されたほうがいいでしょう。
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管理人 様
お返事ありがとうございます。
大家さんに直接話を伺った所「売りたい」との事でした。
なぜ別の業者なんですか?と聞いたのですが答えてもらえませんでした。ですので借家仲介業者と売買仲介業者が違います。
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借家仲介より売買仲介のほうがおいしいので、別の業者に売買を依頼するというのは何か裏があるんでしょうねきっと・・・。(交渉に来た不動産屋の社長は立退交渉のプロかもしれませんね。できるだけ安価な立退料にするために家主が依頼したのでしょうか??)

さてこの場合、いい条件を引き出すにはあわてて買わない方がいいでしょう。(ほんとに買いたくても、ここは本心を表に出さず・・・、「気が変わって引越しも視野にいれている」くらいにしたほうがいいです)なぜなら、家主都合で売りに出してますので、もし依頼人が買わない場合で売れた場合には家主は立退料(引越し費用)を依頼人に支払わなければなりません。⇒これが結構な金額になるでしょう。

せっかくですのでまわりの売り物件と現在の賃貸物件でどちらを購入したほうが有利かじっくり比較しましょう。これに立退料がからんできますのでいろいろおもしろい比較ができるはずです。

まずは立退く場合にどれくらい立退料を支払うつもりがあるのか打診してみましょう。(それが妥当かも含めて)それに今までに支払った家賃・敷金・礼金の返金もからめてじっくり交渉されることをおすすめします。今依頼人は非常に優位な立場にいることをお忘れなく。うまく交渉してください。Good Luck!

| 居住中のトラブル | 16:10 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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国交省のガイドラインに沿った内容を完全に逸脱した分は払えません

このサイトを拝見させていただいて、本当に勉強になっています。わたし自身も来月引越しをする為、色々と勉強しているのですが、わからないことも多々ありまして。ご相談に乗っていただけると幸いです。

7年間住んだ賃貸から引越しをします。今まで契約書など、あまり気にしていなかった自分が悪いのですが、消費者契約法や敷金返還に関するガイドラインなどについて少し勉強をしたあとに契約書を見直すと・・・。あまりにも借主の事をを考えていない一方的な内容に気づきました。

自然消耗の場合でも、畳や襖・壁クロスなどの張替え費用が折半となっており(本来は減価償却分を考え現存価値の分だけでよいはずですよね)ハウスクリーニングも全て退去する時にしていく、とあります。ハウスクリーニングも水周り以外は貸主側の責任なはず(と教えられました)

もちろん契約書にサイン・押印しています。が、契約時も更新時も細かい説明などありませんでした。この特約を全て無効にしたい、など勝手な考えはありませんが、やはり国交省のガイドラインに沿った内容を完全に逸脱した分は払えません。

不動産会社にもお世話になった部分もあり、こちらもケンカすることなく穏便に話し合いで済ませたいです。7年も居住し三回も契約更新しています。何とか不動産屋と交渉するためには、どうしたらよいでしょうか?よろしくお願い致します。
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敷金は借主の故意、過失の損耗がなければ全額返還されるべきものです。しかしながら、昨今の賃貸物件の供給過剰から物件の競争も厳しく、原状回復費用に敷金をあてることを期待する家主が多いのが実態です。

敷金の交渉の流れは以下の通りですが、多くの場合借主が反論できる材料がない場合は高額の負担、法的手続きができない(嫌う)場合もしかりです。納得できずに法的手続きになっても一部の借主を除くと裁判官、司法委員の和解のすすめで不本意ながらも合意というパターンが多いでしょう。

 管理会社(家主側)からの精算書(案)
    ↓
 国交省のガイドラインに沿った反論
    ↓
 管理会社(家主側)の反論
    ↓
  (合意できない場合の証拠集め)
    ↓
   交渉不成立
    ↓
   法的手続き
    ↓
    和解

不動産会社(管理会社)も通常家主側に立って家主に歯向かうような行為は決してしません。いくら賃貸中にお世話になったとしても、借主のために働いてくれるとは期待しないほうがいいでしょう。(敷金を取り戻すには結局全面対決しかありません。)

基本は、国交省のガイドラインに沿った反論をくりかえし借主に有利な証拠を確保し相手の言うことを論破することです。法的手続きでも借主に必ず有利に働く保証はありません。そのために証拠を固めていくのです。(いきなり内容証明を送るということもないです)

あなたの場合、
・畳や襖・壁クロスなどの張替え費用
・ハウスクリーニング代

上記2つとも負担する必要はありません。

敷金交渉の場合解決に時間がかかる場合が多く、いろいろな管理会社の対応があるため、数多くのやりとりするケースが多々ありますのでよく研究されることをおすすめします。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 16:04 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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あちらこちらに汚れや傷があり未入居の部屋ではないと訴えました

新築・未入居だということで見学にいったところ、あちらこちらに汚れや傷があり、明らかに未入居の部屋ではないと訴えましたが、未入居だと言い切るので契約しました。ところが引越し前に掃除をしたところトイレやバスタブに汚れが明らかなため訴えたところ「未入居ではなく確認不十分でした」との返答。この場合どういった交渉が可能か教えてください。引越しが近いため、その部屋に住まなくてはならないのですが・・・。
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この場合証拠を集めて、不動産仲介会社の詐欺ともいえる行為を証明しましょう。相手の言い分もE-メールで記録しておきましょう。

1)「未入居ではなく確認不十分でした」・・・
⇒これはメールで言質が取れれば過失を認めた証拠になりますので、もう一度言わせるように仕向けるといいでしょう。

2)室内の写真撮影はできますか?
  ⇒できなくても何か理由をつけて再度内部に入ってください。

3)募集広告のチラシなどは保管してありますか?)

証拠を集めたらその前にメールで、県の監督官庁、宅建業協会に相談して、こういうケースは法律違反になるのではないか、また行政処分の対象になるのではないかを確認してみる。(特に重要事項説明では虚偽の説明にならないか、業者の営業停止処分に相当するのではと確認しましょう。)ただし、仲介会社の名は伏せておくこと。明かしたら切り札になりません

それらをもって敷金、礼金、仲介手数料、家賃等の減額を要求・交渉するのがいいでしょう。

| 入居前のトラブル | 15:50 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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ユニットバスと排水管の修理費100万円を請求します」と言ってきました

今回、家主と排水管の修理費についてトラブルとなり、困っているため御相談いたしました。
私が住んでいるアパートは9階建てで8階に住んでいるのですが、先日下の階の住人から天井から水が滴っているため検査してほしいと管理会社に連絡があり、実際に私の部屋が原因でした。
ここで管理会社が「あなたがユニットバスや洗面台に水が溜まってしまうほど排水溝を詰まらせていたために排水管が壊れた場合、排水管を直すためにユニットバスを一度壊してその下にある排水管を修理するためのユニットバスと排水管の修理費100万円を請求します」と言ってきました。

たしかに自分で言うのもなんですが洗面台の水が溜まってしまうほど排水溝を不潔にしていましたが、たとえ私の不潔な使用状況が原因で排水管が壊れたとしても100%私の負担なのでしょうか?
また動産総合保険にも入っていますが、排水管の故障について保証されると書いてあるのですが、保険契約者の重大な過失は保険金を支払うことができないと書いており、この場合は重大な過失なのでしょうか?よろしくお願いします。
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家主(管理会社)サイドは明らかに借主に負担させる魂胆のようです。ここはきっちりと反論しないと100万円負担させられる恐れもあります。最悪法的手続きになることも想定してやりとりはE-メールで証拠を確保しておきましょう。(TELは証拠として使いにくいです)

まず相手の言うことを鵜呑みにせず、自分で必ず裏をとりましょう。

1)「ユニットバスや洗面台に水が溜まってしまうほど排水溝を詰まらせていたために排水管が壊れた」

⇒動産総合保険でカバーできるなら、まず保険会社に連絡して水漏れの原因と修繕費がどのくらいになるかを調査してもらいましょう。(保険会社→業者に依頼するはずですので、あなたもチェック時に同席して業者がどういう判断するか直接たずねてみてください。報告書も保険会社から入手しておくほうがいいです。修繕費の見積もりも。)

2)「私の不潔な使用状況が原因で排水管が壊れたとしても・・・」

⇒・具体的な使用状況を教えてもらえますか?それで修繕費の負担割合を考慮したいと思います。
 ・入居期間は?
 ・管理会社は依頼人のアパートの管理状況は?
  Ex;配水管のチェック(1回/年)
    給水タンクチェック(1回/年)

ここは管理会社(家主)のアパート管理不行届きを根拠に負担比率を下げる申立しかないと思います。(それが法的に認められるかは実際やってみないと何ともいえません。)

| 居住中のトラブル | 15:42 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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貸し出す条件は絶対禁煙を希望し、契約所の備考欄にも禁煙を記載しました

私は家主なのですが、現在、敷金を返金しなくてはならないか困っています。

5年前に、主人が転勤になり、仲介業者をとおして新築で1年半住んでいたマンションを第三者に貸しました。契約時は敷金260,000円、礼金130,000預かりました。貸し出す条件は絶対禁煙を希望し、契約所の備考欄にも禁煙を記載しました。正式に契約が決まった際にも借主が了承したとのことで契約しました。

そして、先月契約期間を終えたのですが、部屋に入ってみると壁もかなり黄色くなっており、カーテンにもタバコサイズのこげ穴が開いていました。他にも修繕箇所が多く、早速仲介業者を呼び、見積もりを取ってもらったところ約580.000円ほどになりました。仲介業者も破損箇所の写真をとったりして、「これはタバコですからこちらも言いやすいです~」などと言って帰って行ったのですが・・・。
数日後、借主からの回答ということでかかってきた仲介業者からの電話は「タバコでなくお香といっています。家族の中に吸う人はいますが、部屋の中では絶対吸っていません」と言っていたというのです。

私としては、禁煙を希望していたのに、タバコを吸っていたようなので全部の部屋の壁の補修と、その他の補修もしてほしかったのですが、借主が吸ってないという限りはカーテンの弁償代くらいしか出ないというのです。こちらが賃貸契約に関して疎いのも弱みなんですが、納得いきません。

納得いかない旨を仲介業者に言いましたところ、「納得いかなければ消費生活センターに行って借主と直接話し合って下さい」といわれました。勝てるならどこにでも行く所存ですが、勝算はあるでしょうか?アドバイスをお願いいたします。
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まず、依頼人の文面だけでこの借主が善意管理注意義務を怠ったかを判断するのはかなり難しいですが、まず「禁煙」を契約書の備考欄にも記載されており、「カーテンにもタバコサイズのこげ穴」から推測すると借主が完全に禁煙を実行していたかはかなり疑わしいと考えます。

とすれば「お香」は禁煙を破ったカモフラージュの理由にすぎない可能性が高いと思います。(この借主は賃貸トラブルの対処法に詳しいのかもしれませんね・・・、充分に警戒されたほうがいいでしょう)

場合によっては借主は法的手続きに訴えても敷金返還を求めてくる可能性もありますので、依頼人の方も反論する材料を確保することをおすすめします。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 15:40 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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名義人と貸主が同じ同一人物なのに仲介手数料は必要ですか

今回、賃貸契約を交わそうとしているところです。敷金1ヶ月、礼金1ヶ月という広告を見て申し込み、いざ契約書が送られてきたら、仲介手数料が家賃1ヶ月分加算されていました。宅建業者の代表者と賃貸人(名義人と貸主が同じ)が同一人物なのに、仲介手数料は必要なんでしょうか?
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確かに誰もがおかしいと感じますよね。礼金は家主にいき、仲介手数料は仲介の不動産会社が受け取るわけですからもし名義が同じならダブルで受け取ることになります。法律的には問題なさそうですが(ちょっと調べてみます)、道義的には認めたくないですよね。その場合は同じ物件を他の業者に依頼するという手もあります。(多分他でも仲介してるでしょう)

また貸主と仲介業者が同じということは管理会社も同じ可能性が高いです。こういうところは退去する際に、敷金返還交渉で揉める可能性が高いので避けたほうがいいかもしれませんね。(過去の依頼人のカウンセリングでこういうケースが多々ありました)

ところで法的には借主が負担する仲介手数料は家賃1ケ月分ではなく半月分です。うまく仲介会社にまるめこまれないように気をつけてくださいね。

| 入居前のトラブル | 15:34 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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敷引き特約という理由で管理会社は別途に修繕費を請求してくるのではと考えています

契約時には初めての賃貸契約であり知識もなく契約のサインをしましたが、、、敷き引きの制度に納得できません。キッチンにガスコンロを設置していましたが、普通に火をつけ使用しただけでキッチンパネルが焦げてしまいました。(これは個人的にはコンロで火をつけ使用することは当たり前の行為であり焦げるという時点で火災の危険性のある造りで賃借人にも被害があると感じています)あとは網戸の破れです。

敷引き特約という理由で管理会社は別途に修繕費を請求してくるのではと考えています。私としては30万もの保証金を預けておりそこからまかなわなければならないのではと考えています。4/14の引っ越し日に立会いを求め行うこととなっています。敷引きを無効とし修繕費を引いた金額の返還は可能でしょうか?(せめて敷引きは1~2ヶ月程度が妥当ではないでしょうか?)私も含め保証金のなかに一体なにが含まれているかは消費者はほとんど知りません。過去の判例を目にしました。

ほとんどの大家、管理会社は
1)賃料料の一部前払い
2)契約更新時の更新料免除の対価
3)賃貸借契約成立の謝礼の性質 

と訴える方がほとんどのように思いました。これを見て、賃借人には保証金と見ただけではこのような内容が含まれているとは思いません。わざわざ礼金がない物件を探すかたもいます。私としては納得できず相談させていただきました。よろしくお願いいたします。
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この場合敷引きは向こうとして、法的手続きにはいるしか取り戻せないと思います。相手も主張を曲げない以上裁判で判断をくだしてもらうのがいいと思います。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 18:32 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

2008年03月 | ARCHIVE-SELECT | 2008年05月

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