2007年08月 | ARCHIVE-SELECT | 2007年10月

≫ EDIT

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

| スポンサー広告 | --:-- | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

≫ EDIT

家主に敷金返済で領収書を渡すというのは普通ですか?

敷金返済について相談させてください。今年6月に引越しを行い、前の物件の敷金は大家さんに電話で催促することにより最近返してもらいました。(現状回復の為いくらか差し引かれたのですが今回は特に不満は感じていません)現状回復で使用した金額について電話だけだと不安だったので念のためハウスクリーニングの際の請求書をいただきました。

ここまでは何も問題はなかったのですが、請求書を郵送して頂いた際に、敷金返済について領収書を発行してほしい旨の内容が記載されておりました。こちらからハウスクリーニングの領収書を頂くのは聞いたことがあるのですが、敷金返済の領収書を請求されるのは初耳でしたのでちょっと戸惑っております。この場合、領収書を作成する必要があるか否か教えていただけませんでしょうか。よろしくお願いします。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

はじめまして。家主が敷金を返金したという証拠がほしいというのであれば、銀行振込の振込書でも証拠にもなります。まずこれを受け取りの証拠に提案しましょう。民法では債権の弁済をした者が、弁済を受領したものに対して受取証書(要するに領収書)の交付を請求できると定められています。

敷金は預託金の性格をもついわゆる預かり金です。債権とは異なります。敷金を支払うと借主に預り証を発行する家主(管理会社)はよくあります。敷金返還時に家主がこの預り証を返してくれというのなら理解できます。したがって領収書を作成するのは変ですので、他にどうしても敷金を返還した証がほしいというのであれば以下のような一筆を書いて提出すればいかがでしょうか。

(例文)
家主;○○○○様

私、○○○○は入居時に家主○○○○に預けた敷金○○万円のうちハウスクリーニング費用を除いた○○万円を退去後確かに返金・受取ました。

                平成○年○月○日
             住所;○○市○○町
             借主;○○○○  印
スポンサーサイト

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

不人気物件の空家賃なしという交渉で入居したいのですが・・・

はじめまして。今年12月に引越し予定なので、市場調査のつもりで物件を眺めていたら、ネットでとても気に入った物件を見かけました。立地と築年数が古いためか(30年)人気がないようで、5月に掲載されたきりまだサイトに残ったままです(現在も空いていることは確認済)。掲載の仲介屋も少なく、敷金礼金を下げているところもあります。

不人気と思われるこの物件で、『空家賃なしで押さえて12月入居』という交渉は、どうやれば成立しますか?それとも、無理ですか?そもそも、交渉に応じてくれる不動産仲介屋をどう見つけたらいいでしょうか?具体的な交渉についてのアドバイスをお願いします。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

交渉余地が充分あります。今から問い合わせして来月に契約したとします。10~11月分をフリーレントにしてとたのんでみてはいかがでしょう。

10~11月分をフリーレントにしてもらえれば家賃は12月分からということになると思います。

不動産屋にとってフリーレントの場合、仲介手数料には全くひびかないので、痛くないのですぐ乗ってくる不動産屋も多いと思います。家主にとって家賃を値切られるよりは交渉しやすいと思います。

| 入居前のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

入居3ヶ月で15%の家賃の値下げが知らぬ間に行われていました

新築の賃貸マンションに入居しましたが、空室が多かったようで、入居3ヶ月で15%の家賃の値下げが知らぬ間に行われていました。3ヶ月入居が遅ければ、15%安い額で借りれたと思うと、どうも納得いきません。契約は2年なので、泣き寝入りするしかないのか、自分の賃料も値下げすべきと交渉できうるのか、教えてください。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

こういうのはよくある話で、ダメもとで交渉すべきかと思います。管理会社は難しいかもしれませんが、家主に直接交渉すると活路が開ける可能性もありです。(管理会社の営業マンに依頼するときは丁寧に依頼して、必ずヨイショしておきましょう)

不人気物件ですので、交渉決裂なら退去といってみたらいかがでしょう。(そのくらいの意気込みがないと下げないです)相手の弱みは空室がでることですからね。(空室がでるくらいなら値下げしてでも埋めたほうが家主にとっては得です。次にいつ埋まるかわかりませんからね)

| 居住中のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

がびょうや釘禁止の契約は有効ですか?

メルマガで書いてありましたが、特約でガビョウや釘を打ってはいけない。それを違反した場合は契約違反となりお金を払わなければならないとありましたが、それは違うと思います。判例でもありますが、いくら特約に書かれても無効になった例もあるのです。もちろん契約書に書かれたものです。それに東京都の条例にも書かれています。あと国土交通省にも書かれています。もちろんガイドラインとして書かれているのです。従わなければならないというこはどういったことなのでしょうか。興味があります。条例には書かれているのになぜ借主が払うのでしょうか?
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

世の中の管理会社や家主の多くがはたして東京都の条例や国土交通省のガイドラインにきっちり従って、賃貸契約書を作成しているでしょうか?答えは、敷金返還交渉の例でも借主と家主が揉めているケースが最近非常に増えているのを見ればあきらかです。

>それを違反した場合は契約違反となりお金を払わなければならないとあり
>ましたが、それは違うと思います。

読者が「それは違う」と判断しようとしまいと「ご自由に」としか表現のしようがありませんね。以前より何度か書き込みされてますが質問人は「家主」という立場にあり、前の貴質問にも記載しましたが弊メルマガは借主向けに発行しているのは明らかです。

家主向けのメルマガは他に多くありますので、この種の質問は家主向けメルマガの発行者にでも質問するのがふさわしいかと考えます。(借主サイドの敷金関連相談が殺到している多忙な現状で、家主サイドまでのケアは遠慮させていただきます。)

| 居住中のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

退去後大家から「余りにも痛みが酷くビックリしたとの言葉に困惑してます

管理人様初めまして。いくつか分らなく質問をさせて頂きたいのですが、どうぞ宜しくお願い致します。
この度H10年より9年お借りいたしましたコーポを(3DK)6月末で引越し致しました。6月の中旬には既に荷物も運び終わりコツコツ清掃をしていた次第です。

夫婦で至らなかった点はあったかもしれませんが…頑張って清掃を致しました。末日に鍵の返却を大家さんへ致しました際、後ほど清算を致しましてご連絡致しますのでとの事で立会いはありませんでした。その後…その日の夜に大家さんから電話があり「余りにも痛みが酷くビックリした。業者を入れて見積もりをするので…」との連絡があり…当方もビックリ致しました。住居中は大変人柄も優しかった方なのに声を荒げて話されていました。

私達も心配になり…とりあえず見積もり等出るまで連絡を待つ事にしました。元のコーポには私の親も住んでおりましたので…偶然昨日7日(退去より7日後)に来ましたので…業者さんらしき人達が部屋に入っている様子か聞いた所、昨日来ていたようとの事でした。またその際に更に驚く話がありました。コーポに入る際に既に住居済みの親では保証人にはなれないとの事から…コーポの近隣に住む親の友人に保証人になっていただいておりました。

なんとその保証人さんの所へ大家さんより電話があったとのとの事なのです。数日前と言う話だったので、確定ではありませんが私達に電話をした同日かもしれません。内容は又聞きですので何とも言えませんが、とにかくコーポの賠償についてかなり厳しく言われたそうで…怖くてその夜眠れなかったと言う程だったそうです。

退去の際…そう遠くない場所への引越しですし電話番号も変更ない事を大家さんへ告げております。当日に大家さんより電話があったぐらいですし…。連絡がつかなくなっている訳でもありません。また私の親もコーポに住んでいる事も当然知っておられます。なのに突然に保証人さんの所へ電話をして…そういった話をするものなのでしょうか?私達が連絡がつかなくなったとか…そう言った場合なら納得も出来ますがあまりにも酷くないですか?私達の思い過ぎでしょうか…。

確かに家族で9年も住みましたので…通常使用による劣化などはかなりあったと思います。また結露の大変多い部屋でしたしクロスにカビなどもありましたが出来る限り落として出ました。また畳の上にはカーペットやフローリングも引いていましたが多少茶色くなっていた部分もあります。あと、退去清掃時にわかったのですが畳の上にフローリングを引いていた部屋のフローリングの下にカビが発生しており、その上にはエアコンがあったのでエアコンが原因なのか結露によるものなのかわかりませんが黒いカビがありました。清掃しましたが取れませんでした。後、退去清掃時に主人が壁の物を取り外す際に壁を強く押し穴が開いてしまいました。(15cm×15cmぐらい)後は子供も居ましたので襖が破れているものと落書きがある物が数枚。その他は普通に居住していて擦れたキッチンのフローリング等です。入居の際既に10年以上の築後でした。

多少の覚悟はしておりましたが、保証人さんに賠償等と言っておられるので大変心配です。
まだ請求書や見積書は頂いておりませんが…とにかく保証人さんへご迷惑を掛けてしまった事が残念です。不動産会社へ電話して…その事を問い合わせても良いでしょうか?(どうして保証人さんへ連絡したのか等)それよりまずは請求等の連絡を待った方が良いのでしょうか?大変長い文章になってしまいすみません。どうかお答えをお待ちしております。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

>なんとその保証人さんの所へ大家さんより電話があったとのとの事なのです。

⇒いきなり家主が借主を抜きにして、保証人にコンタクトを取るというのはどうも解せないですね。(借主にコンタクトとれない、夜逃げしたならわかりますが)というか通常はありえないですね。

>不動産会社へ電話して…その事を問い合わせても良いでしょうか?(どうして保証人さんへ連絡したのか等)

⇒それは特に問題ないとおもいますので、管理会社にTELでたずねてみてください。

カビの件はその修繕費用の分担で揉めるかもしれませんね。(別に家主側の言う通りに借主が負担する責任はありません)建物の構造上の問題であれば、それは借主の責任になりません。しかし、借主の善管注意義務違反であれば借主に修繕費用の負担義務がでてきます。

まだ、リフォームはしていないと思いますので、管理会社立会いの元、退去時の物件状況確認を申し入れてはいかがでしょう。(通常は管理会社から退去時立会いますと連絡きます)借主からやってほしいと依頼をしてもおかしくありません。

リフォームされたら証拠が残りません。(向こうも証拠の写真とかを残すと思いますが、それは向こうの主張を有利にするためのものです)

カビの問題がありますので、借主が不利ですから早目に証拠を押さえておいた方がいいと思います。立会いで確認をしたいとの理由にして、そのときにデジカメとかで向こうの言い分の箇所の証拠写真を残したほうがいいと思います。(写真を撮りたいとかいうとことわられますので、退去時の現場の状況確認しながら話合いたいので、立ち会ってほしいくらいがいいでしょう)

説明が長くなりますので、メールカウンセリングの申し込みの受付もしています。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

日常的に油の汚れと風呂場・トイレのカビの汚れは借主負担では?

台所の汚れ等は家主の負担と書いてありますが、日常的に油の汚れと風呂場・トイレのカビの汚れ等は、借主の責任だと思うのですが、どうなんでしょうか。なんでも家主が払う言い方を書いてあるのですが、おかしいのではないでしょうか。

この様な汚れは普段日常生活で借主が汚したものです。あくまでも借主が掃除をしていない場合です。あとはエアコンですが、室外機と室内機のフィルターを掃除をしていなければエアコンはすぐに壊れます。室外機の裏のフィルターを掃除をしなければエアコンは効きません。冷えないと言うことです。電気屋さんも言っていました。これも家主の責任なのでしょうか。それはちょっとおかしいのではないでしょうか。

何でもかんでも家主が払う必要はあるのでしょうか。メルマガを読んでいると家主がすべてを払う様な感じがします。最近のエアコンは自然に壊れることはありません。
-----------------------------------------------------

当メルマガは各号の流れを読んでいただければ「賃貸」における知識の不足している借主向けであるというのが明白です。

そして「賃貸」ノウハウ・知識の豊富な家主からすれば、当メルマガの内容は「善管注意義務」に違反しているかいないかに照らして判断すればよいということは自ずと理解されるものと思います。

また最近配信したメルマガの中でも、4/28分;水まわり(バス、洗面所、トイレ、台所)の損耗事例の「台所の汚れ等」では

⇒ただし、台所のガス台まわりの壁や天井、換気扇の油汚れ等はその汚損の程度がひどすぎる場合は借主の”善管義務”違反とみなされる可能性もあり・・・

と言及してます。

世の中どんな世界も常識的判断がよりどころとなりますが、この「不動産賃貸借の世界」はある意味異色といえます。(法律・知識の面で家主側の方が借主より立場が圧倒的に優位です)

また不埒な借主が存在するのも事実ですので、家主が常識的に”善管注意義務”違反と判断すれば修理費用なりを請求すればいいのであって、それに対して借主が”善管注意義務”は守っていると確信していれば反論するでしょう。話し合っても折り合いがつかなければ司法の判断に委ねればよろしいかと思います。

エアコンについてもしかりで、「善管注意義務」を判断基準で対処されればよいかと思います。

(尚、「家主向け」には当メルマガよりにずっと参考になる他のメルマガがあります。)

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

特約に画びょうや釘を打つこと禁止という内容がある場合は有効か?

今回の事例研究は、画びょうや釘を打っていけないという特約は有効か?ということでお届けします。

★事例研究2)画びょうや釘を打っていけないという特約は有効?

契約書に画びょうや釘を打っていけないという特約があるとします。借主としては壁に物を掛けたり、額縁を飾りたいとかいろいろ壁にも使い
道がありこれを禁止されたとなると結構不便で困りますよね。

で、実際のところこのような内容の特約ははたして有効でしょうか?

賃借物件を使用するにあたって、借主は契約で決められた方法に従わなければなりません。

もし、契約書に「画びょうや釘を壁に打ってはいけない」という項目があれば、借主はこの項目に従って、画びょうや釘を打てないということになります。

ただし、賃貸借契約に関する法律には借主の権利を保護することを想定しているものもあり、借主が一方的に不利な条項は無効であるとされています。

例えば「子供の入居は禁止する」「契約期間が満了すると、この賃貸契約は更新せずに終了する」という条項も同じ理由で無効となります。

「画びょうや釘を壁に打ってはいけない」という条項は、確かに借主には部屋が使いにくいという不便を強いられますが、一方的に不利になるという内容にはあたりません。

したがって、この特約は有効になると考えられます。

もし、こういう特約の物件を借りてる場合は契約に従って物件を使用しましょう。もし違反したら、やはり退去時に修繕費用を請求されることになるでしょう。

お代はいただきません。

管理会社、家主から煙たがられるメルマガを目指します・・・。

| バックナンバー | 03:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

退去時にクロスの張替え費用を請求された

これまで具体的損耗事例をあげて、その費用負担について書いてきました。今回からはもっと細かく、実際の賃貸トラブルについて借主の視点から書いていきます。

今回は
事例研究1)クロスを自分の好みで張り替えたら、
      退去時に家主より張替え費用を請求された・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

-----------------------------------------------------------

仮にOLのA子さんとしておきますかね・・・。
賃貸に入居して白いクロスに飽きて、自分の好みのデザインでピンクの花柄に張り替えたいと思いました。

で、実際DIYが好きだったのでホームセンターで壁紙を購入して自分で器用にうまく貼ることができました。

3年後、A子さんは引っ越すことになりそのままにして退去時の立会いとなりました。

引越し日、管理会社の担当者は、ピンクの花柄クロスを見て・・・

「これは元の白いクロスに張り替えてもらいますので、その費用を請求させていただきます」
  ・
  ・
  ・
  ・
  ・
  ・
今回から結末は次回に説明したいと思います。
読者の皆さんもいろいろ考えてみてくださいね。

お代はいただきません。

管理会社、家主から煙たがられるメルマガを目指します・・・。

| バックナンバー | 12:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

カビの発生が退去時にどういう結果をもたらすか?

敷金・賃貸に関する相談コーナーで質問があったので、今回はこの内容でいきたいと思います。

詳しい質問の内容は以下にありますので、
  ↓↓↓↓
 敷金・賃貸トラブル悩み相談

気になった点のみを、簡潔に触れますね。
この相談はカビの発生がポイントだと思います。

家主は、借主退去後おそらく部屋に入ってカビの発生に少なからず驚いたのでしょうね。

でも日本の家屋で湿気があれば、カビはどこに発生してもおかしくないのですが、バス、キッチン、エアコンのまわりなど湿気の発生するところは要注意ですね。

家主の立場で考えるとどうしてこうなるまで放置していたのかという、借主の「善管注意義務」を怠ったせいだと主張するでしょう。ちゃんと注意していればこのカビの発生はおさえられたはずだと。

一方借主の言い分は、いや違うんだ、元々建物の構造上に問題でその場所は結露しやすいのだと反論したとします。

主張は平行線として、議論のポイントは借主が以前、この建物の構造上の問題点につき管理会社にでも相談していたか、あるいは結露しやすいので、改善してほしいなどの要望をだしていたかというのが争点になると思いますね。

この改善の要望をだしていれば借主の免責になるとおもいますが、そう
でなければ借主はこの問題では不利でしょう。

この改善の要望をだしていれば、家主が改善の手を打っていないとか、改善をしても結局効果がなかったとかの主張もできるでしょう。

もし、今あなたが借りているお住まいでカビが結構激しく発生している場合はすぐに対策なり、管理会社に相談するとかの手を打っておきましょう。

ほっておくと、退去時に結構大きな修繕費用の負担が廻ってくる可能性
も否定できませんよ。

| バックナンバー | 13:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

2007年08月 | ARCHIVE-SELECT | 2007年10月

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。