消費者契約法とは、平成１３年４月１日に施行された法律で、その目的は消費者の利益を保護するために作られたものです。

宅建業者の不適切な勧誘により締結された契約や、賃借人などの利益を不当に害する契約は無効とすることができます。

これは宅建業者と消費者では、その交渉力や法律などに関する知識などに大きな差があるという認識のもとに、消費者は賃貸契約を取り消すことが可能となりました。

この法律の施行により、原状回復の特約を契約書に規定しても、賃借人に一方的に不利益を与えていると判断された場合は、その契約書の特約は無効とされる可能性があります。

実際、最近の裁判所の判例でも上記判決が下された例も出てきています。

退去後にもめることが多いのはやはり損耗を経年変化か借主の故意、過失かと判断することでしょう。

当然管理会社と借主の見方は異なります。

具体的な損耗の負担についてどちら側が負担するかを事例をあげながら解説していきます。

まずクロス（壁）のケースについて解説しましょう。

１）日光によりクロスが変色した場合

これは簡単ですが、日に照らされて入居した当時真っ白だったクロスもだんだんと変色してきます。これは借主の通常使用でも避けられない自然現象ですので、借主の負担ではありません。


２）ポスターや絵などを壁に貼った画鋲やピンの穴

ポスターや絵を壁に貼るという行為は借主が通常に行うことであり、したがってこれらの画鋲やピンの穴は借主が修繕する必要はありません。


３）壁に物を設置した際の釘やネジの穴

鏡や時計を壁に設置することは多いです。これらは重さも軽いので釘など壁に打ち込んでささえることが多いですが、これも借主は負担する必要はありません。

では、大きな棚のようなもので重量物など通常設置するとはいえない場合はどうでしょうか。これらを設置すると結構大きな釘穴、ネジ穴で下地ボードに貼り替えが必要な場合はあるでしょう。これらは通常の損耗を超える範囲として借主が負担するケースが多いようです。


４）壁にポスターや絵を貼った跡のクロスの変色むら

このケースも通常使用によって普通にあるケースですので、借主が負担する必要はありません。


５）タバコのヤニによるクロスの黄ばみなど

室内でタバコを吸うこと自体は通常の使用の範囲であり、特に違反ということにはあたりません。ですからよほどのヘビースモーカーで部屋の汚れが尋常ではないと判断されないかぎりは通常借主が負担するということはありません。

しかし、やはり臭いや黄ばみが目立つと管理会社は借主の責任ということでいい口実を与えることにはなると思います。

これを避けるにはやはり写真を撮っておいて備えるしかないのですが、臭いや黄ばみとかは主観の問題であり揉める原因にはなりますので、調停などで第３者の判断に委ねられるケースもあります。


６）クロス、壁への子供の落書き

これは借主の善管義務違反として認定されることがほとんどでしょう。

借主の負担となることが多いです。

住民から針金入りのガラスが割れたと言ってきました。連絡が来る前に、住民はドロボーだと思い近くの交番へ通報して来たみたいなのです。

でも警察はドロボーじゃないと言っていたそうです。自分もそう思います。ガラス窓の前にはテレビが置いてありその上にはいろんな物が載っています。

それにたまに大人の男性が来てお酒を飲んで少し騒いでいるらしいのです。まずそこのガラス窓は割れないところなのです。他の部屋でも割れていません。ドロボーにも入られていません。

ちなみにガラスとは違いますが、台所の照明器具が壊れたと連絡があり、電気屋さんに来て新しいのと取り替えた時にその電気屋さんは人が無理やり壊したと言っていました。人の手で壊した証拠もあったそうです。なのでこの照明器具は借主の人に出してもらいました。ガラスも同じ人です。

ガラスは、警察が来てドロボーじゃないというのがわかったので、やはり借主がわったのではないでしょうか。と自分は思っています。

出て行く時にもちろん請求できるのでしょうか。
われていますが、ヒビが入っているだけです。
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私は貸主なのですが、住民の隣同士で中が悪く喧嘩みたいなことになっているのです。最初の苦情が犬がうるさいと言うことで自分(貸主)は犬の居る部屋に行ってうるさいと苦情が来ていますと４回か５回ほど注意をしました。

でもうるさいと言っている方が隣にひどいことを書きドアに貼り付けたのです。その日に貼り付けた人のポストが壊されて、その後に数ヵ月後に貼り付けられた所のポストが壊されたのです。せっかく新しくポストを変えたのに２回も壊されたのです。

壊している所は見ていませんが、明らかにポストを壊した人がわかるのです。他の住民も同じことを言っています。見ていませんが、請求することは可能なのでしょうか。実際器物破損で３０万円以下の罰金か３年以下の懲役です。どうなんでしょうか。
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敷金・敷き引きについてお伺いします。

以前引越しの際、敷金・敷き引きがあり、敷金から敷き引きの金額を差し引かれた上、過失分として、クッションフロアーの傷や熱い物を床に落としてビニール部分のはがれなど5平米分を残った残金から差し引かれました。

今後引越しを考えているのですが、それを考えると今から少し怖いので対処法を教えていただけないでしょうか？よろしくお願いいたします。
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私の家は全部が自分の土地ではなく、２ｍ×２ｍぐらい、他人に土地を借りています。

先日地主に無断で整備をしてしまいました。（砂利からアスファルトに）地主から電話がきて、土地を返すときに、元に戻すというようなことを書いて持ってきてほしいと言われたのですが、どのような文書を書けばよいでしょうか・・？
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借地に関する契約書中の「返還時の制約」「禁止事項」がどういうものかわかりませんが、地主の「土地を返すときに、元に戻す・・・云々」の言葉より、それほど今回の事案が問題視されていないものと推測して、できるだけ簡素な文面案としました。

覚書としてます。特に書式はありませんので、以下案をご依頼人のお好みで編集ください。

宜しくお願いいたします。


　　　　　　〜〜　ここから　〜〜

　　　　　　借地返還に関する覚書

○○○○（以下、甲と呼ぶ。）と○○○○（以下乙と呼ぶ。）は、平成○年○月○日締結の土地賃貸借契約書に関して下記の事項について、ここに覚書を作成する。
　　　　　　　　　　　記

所　　在　；　　○○県○○市○○町５−３−１１
地　　番
地　　目
地　　積　　　　　○○平方メートル


甲（借主）は、平成１９年２月○日に、借地を乙（貸主）の了解のもとアスファルト舗装を施したが、契約終了後これを返還する時は、原状回復（土地表面が砂利の状態）して返還することに同意する。

本書２通を作成し，甲乙各１通を保有する。


平成○○年２月５日


　　　　　　　　　　　　甲（借主）；住所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　氏名　印

　　　　　　　　　　　　乙（貸主）；住所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　氏名　印

今度転居のため今の賃貸アパートを退去するのですが、以前ベランダにペンキをこぼしていたのを落とそうと思い塗装剥離剤を使って落としたところ、ベランダの床の元々の塗装の一部をはがしてしまいました。

大きさは直径５〜１０ｃｍ位の跡が3箇所です。

過失であることは間違いないですが、やはり負担しなくてはならないのでしょうか？
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間抜けな管理会社もけっこうありますが、３箇所だと見つかる確率は残念ながらぐ〜んと上がる・・・でしょうね。

で、対策ですが自分で修理するというのが最も安上がりです。
１．まず、デジカメでいろいろな角度から撮影
２．カメラを持って近所のホームセンターのDIYコーナーの担当者に現状見せて、塗装剤、方法などの情報について知恵を拝借

全く同じ色にはならないかもしれませんが、近い色にする裏技とかアイデア等伝授してもらうというのはいかがでしょう。自分にできそうにない時はボーイフレンドや近所にいれば親類等に手伝ってもらってください。　　

これで管理会社が気がつく確率はぐ〜んと下がるはずです。　

メルマガ読者の方の無料メールカウンセリングの中から、管理会社の敷金精算の対応の仕方についてよもやま話させていただきます。

管理会社の対応をいろいろみてると結構おもしろいのですが、確かに対応もいろいろあってバラバラですね。

国土交通省のガイドラインの話題を持ちだすと結構あっさり譲歩したり、あるいは請求の根拠を示すように求めると徹底的に知らぬ存ぜぬで逃げ回ったりと・・・。

しかし、あっさり譲歩しても全額返還するとは決して言いませんねけ
どね・・・。

ある程度の譲歩はしますが、敷金の内の２０％は敷引きして残金は返金するとか条件付けたりします。

悪徳と称される管理会社の場合は、敷金で不足するので、追加のリフォ
ーム代を敷金の何倍か平気で請求してくるケースもあります。

請求の根拠を示すように求めても通り一遍の回答しかよこさず、その回答もまともな回答になっていなかったりします。

ここまでくると確信犯もいいところですが、借主が法的手続きに至ればみすみすその金額を支払う必要はないのです。

しかし、何といってもそういうことを好まない借主が多いということを知ってて返還請求には応じませんので始末に悪いですね。

借主の足元をみていずれあきらめるだろうと思ってたかをくくっているので、ここは是非法的手続きをして、取り返してください。


やるかやらないかだけです。訴訟なんて大したことではありません。

ただ、めんどうなだけです・・・。

（司法委員をどうやってこちら側に付かせるかの戦略さえ事前に検討していれいいんです）

メルマガ読者の方の無料メールカウンセリングでも法的手続きに踏み切れずに断念された方もいます。

ただ、私の方から催促は決してしませんが・・・、

「来るものは拒まず、去るものは追わず」です。

この場合依頼人からの音信が突然途絶えますが、無料とはいえ最低限のマナーくらいは人として守っていただきたいものですね。

今回はクロス（壁）についての解説（その２）です。

番号は前回からの続きからナンバーリングしてます。

７）電化製品（テレビ、冷蔵庫など）によるその背面のクロスの黒ずみ

入居した当時真っ白だったクロスもいわゆる電気やけによりだんだんと黒ずんできます。

テレビ、冷蔵庫などは生活必需品ですのでこのような電気やけの損耗も借主の通常使用でも避けられない現象ですので、借主の負担ではありません。


８）エアコン設置による壁のネジ穴やビスの跡

テレビ、冷蔵庫と同様にエアコンを設置している家庭がほとんどでしょう。

したがって、これらの設置による壁のネジ穴やビスの跡も通常使用による損耗として借主が修繕する必要はありません。


９）エアコンからの水漏れによる壁の腐食やカビの発生など

エアコンの保守・点検は所有者の行うものであり、その保守や点検を怠ったために発生した損耗については借主の善管義務違反として借主がその修繕費用を負担することが多いようです。

また、そのエアコンが家主所有で最初から設置されている場合でも、借主が水漏れに気ずいていても放置している場合には、やはり借主の善管義務違反として借主にその修繕費用の負担を求められるケースが多いようです。




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自然ないし普通に生活して生ずる損耗については、家主の負担により修繕されるべきものです。このような理由にもかかわらず、修繕費を敷金から差し引かれた場合や理由もないのに敷金を返してくれない、そんな家主さんが最近目立ちます。

敷金精算交渉をしても家主サイドから、納得のいく説明がえられず、したがって敷金も返還されないというケースもでてきます。

こういう場合は、内容証明郵便で敷金返還請求をしましょう。
敷金返還請求の証拠として内容証明郵便が効力を発揮します。

ただし、単にいついつまでに敷金を指定口座に振り込めでは何の回答もないケースがあります。したがって出すからには意義のある内容証明郵便にする必要があります。

それは家主の異議のある場合は内容証明郵便で必ず回答させるということです。もし、回答のない場合は、「敷金の全額返還に同意した」と解釈するという一文を付けるといいでしょう。

これで家主は必ず何らかの回答をする必要がでてきます。

それでも返してくれないときは、小額訴訟または支払督促の手続きをとることになります。