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床のへこみの修繕責任

来年、引越しを考えております。家具の設置などによる床やカーペットの傷やへこみが生じた場合、退去の際修理の負担は誰がするのでしょうか? 家賃に含まれると考えてよろしいのでしょうか。宜しくお願いいたします。
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「原状回復のガイドライン」によると、日本の家具保有数が多いということを考慮して、ただ単に家具設置しただけでによる床やカーペットの傷やへこみは通常使用による損耗と判断されます。

従ってこの場合は家主負担です。

ただし、たとえば、引越しの際に知人に手伝ってもらい家具を移動するときにぶつけたり、傷をつけたりした場合は借主負担になりますので注意してください。

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◆店舗契約で風呂の故障
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元々店舗付き住宅だった物件を店舗として契約を結び貸したのですが、2ヶ月後突然弁護士の方から風呂が故障し修理したから損害賠償で家賃を相殺しろと内容証明が送られてきました。
よく調べてみると相手の仲介業者が重要事項説明書に店舗件住宅としていたようです。

契約書ではあくまで店舗として記載されています。
相手の仲介業者に連絡しても、仮主に連絡しても
弁護士と話をしてくれの一点張りです。
この請求は妥当なのでしょうか。
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>よく調べてみると相手の仲介業者が重要事項説明書
>に店舗件住宅としていたようです。

これは家主である依頼人ではなく「相手の仲介業者」に全面的に非があると判断されるわけですね。

とすれば損害賠償は「相手の仲介業者」にこそ求められるものと考えます。このあたりを「相手の弁護士」にe-メールで依頼人立場の状況を説明するべきかと思います。

ただいきなり損害賠償とはあまりいいやり方とは思いませんが、相手の弁護士も一応警戒しておいたほうがいいでしょう。

「相手の仲介業者」や「相手の弁護士」との交渉、やりとりは電話ではなく証拠として残るe-メールですることをおすすめします。訴訟になったときのことも考慮しておきましょう。(媒介契約書なども確保あしておきましょう⇒非が「相手の仲介業者」)

むしろ「風呂の修理」のような大がかりな造作を家主に無断で行ったことこそ糾弾される事項ではと思います。(このあたり無断で修理行ったということをうまくe-メールのやりとりで認めさせるように誘導もご勘案ください)

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| 敷金返還・原状回復のトラブル | 09:38 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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原状回復義務について

原状回復義務とはどういうことをいうのですか?
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借主は賃貸物件を退去して明け渡す際、テーブル、机、家具やテレビなど運び込んだ持ち物はすべて撤去しなければなりません。これを借主の原状回復義務といいます。

また、借主が建物内を故意・過失により汚したり、傷つけたりした部分があれば(例えばたばこの不始末によるケーペットに焦げ跡がつく、子どもが壁に落書きをした等)は、故意・過失にあたります。借主の費用で修繕する義務があります。

「原状回復」と聞くとそれは新築の状態に戻すと勘違いしそうですがそうではありません。実際の敷金交渉でも、家主の中には新築の状態に戻すと主張される方もまだいるようですが、あきらかに間違っていますので注意しましょう。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 10:49 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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敷引きを無効との申し立てができますか

契約時には初めての賃貸契約であり知識もなく契約のサインをしましたが、、、敷き引きの制度に納得できません。キッチンにガスコンロを設置していましたが、普通に火をつけ使用しただけでキッチンパネルが焦げてしまいました。(これは個人的にはコンロで火をつけ使用することは当たり前の行為であり焦げるという時点で火災の危険性のある造りで賃借人にも被害があると感じています)あとは網戸の破れです。

敷引き特約という理由で管理会社は別途に修繕費を請求してくるのではと考えています。私としては30万もの保証金を預けておりそこからまかなわなければならないのではと考えています。4/14の引っ越し日に立会いを求め行うこととなっています。敷引きを無効とし修繕費を引いた金額の返還は可能でしょうか?(せめて敷引きは1~2ヶ月程度が妥当ではないでしょうか?)私も含め保証金のなかに一体なにが含まれているかは消費者はほとんど知りません。過去の判例を目にしました。

ほとんどの大家、管理会社は
1)賃料料の一部前払い
2)契約更新時の更新料免除の対価
3)賃貸借契約成立の謝礼の性質 

と訴える方がほとんどのように思いました。これを見て、賃借人には保証金と見ただけではこのような内容が含まれているとは思いません。わざわざ礼金がない物件を探すかたもいます。私としては納得できず相談させていただきました。よろしくお願いいたします。
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この場合敷引きは向こうとして、法的手続きにはいるしか取り戻せないと思います。相手も主張を曲げない以上裁判で判断をくだしてもらうのがいいと思います。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 16:38 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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国交省のガイドラインに沿った内容を完全に逸脱した分は払えません

このサイトを拝見させていただいて、本当に勉強になっています。わたし自身も来月引越しをする為、色々と勉強しているのですが、わからないことも多々ありまして。ご相談に乗っていただけると幸いです。

7年間住んだ賃貸から引越しをします。今まで契約書など、あまり気にしていなかった自分が悪いのですが、消費者契約法や敷金返還に関するガイドラインなどについて少し勉強をしたあとに契約書を見直すと・・・。あまりにも借主の事をを考えていない一方的な内容に気づきました。

自然消耗の場合でも、畳や襖・壁クロスなどの張替え費用が折半となっており(本来は減価償却分を考え現存価値の分だけでよいはずですよね)ハウスクリーニングも全て退去する時にしていく、とあります。ハウスクリーニングも水周り以外は貸主側の責任なはず(と教えられました)

もちろん契約書にサイン・押印しています。が、契約時も更新時も細かい説明などありませんでした。この特約を全て無効にしたい、など勝手な考えはありませんが、やはり国交省のガイドラインに沿った内容を完全に逸脱した分は払えません。

不動産会社にもお世話になった部分もあり、こちらもケンカすることなく穏便に話し合いで済ませたいです。7年も居住し三回も契約更新しています。何とか不動産屋と交渉するためには、どうしたらよいでしょうか?よろしくお願い致します。
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敷金は借主の故意、過失の損耗がなければ全額返還されるべきものです。しかしながら、昨今の賃貸物件の供給過剰から物件の競争も厳しく、原状回復費用に敷金をあてることを期待する家主が多いのが実態です。

敷金の交渉の流れは以下の通りですが、多くの場合借主が反論できる材料がない場合は高額の負担、法的手続きができない(嫌う)場合もしかりです。納得できずに法的手続きになっても一部の借主を除くと裁判官、司法委員の和解のすすめで不本意ながらも合意というパターンが多いでしょう。

 管理会社(家主側)からの精算書(案)
    ↓
 国交省のガイドラインに沿った反論
    ↓
 管理会社(家主側)の反論
    ↓
  (合意できない場合の証拠集め)
    ↓
   交渉不成立
    ↓
   法的手続き
    ↓
    和解

不動産会社(管理会社)も通常家主側に立って家主に歯向かうような行為は決してしません。いくら賃貸中にお世話になったとしても、借主のために働いてくれるとは期待しないほうがいいでしょう。(敷金を取り戻すには結局全面対決しかありません。)

基本は、国交省のガイドラインに沿った反論をくりかえし借主に有利な証拠を確保し相手の言うことを論破することです。法的手続きでも借主に必ず有利に働く保証はありません。そのために証拠を固めていくのです。(いきなり内容証明を送るということもないです)

あなたの場合、
・畳や襖・壁クロスなどの張替え費用
・ハウスクリーニング代

上記2つとも負担する必要はありません。

敷金交渉の場合解決に時間がかかる場合が多く、いろいろな管理会社の対応があるため、数多くのやりとりするケースが多々ありますのでよく研究されることをおすすめします。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 16:04 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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貸し出す条件は絶対禁煙を希望し、契約所の備考欄にも禁煙を記載しました

私は家主なのですが、現在、敷金を返金しなくてはならないか困っています。

5年前に、主人が転勤になり、仲介業者をとおして新築で1年半住んでいたマンションを第三者に貸しました。契約時は敷金260,000円、礼金130,000預かりました。貸し出す条件は絶対禁煙を希望し、契約所の備考欄にも禁煙を記載しました。正式に契約が決まった際にも借主が了承したとのことで契約しました。

そして、先月契約期間を終えたのですが、部屋に入ってみると壁もかなり黄色くなっており、カーテンにもタバコサイズのこげ穴が開いていました。他にも修繕箇所が多く、早速仲介業者を呼び、見積もりを取ってもらったところ約580.000円ほどになりました。仲介業者も破損箇所の写真をとったりして、「これはタバコですからこちらも言いやすいです~」などと言って帰って行ったのですが・・・。
数日後、借主からの回答ということでかかってきた仲介業者からの電話は「タバコでなくお香といっています。家族の中に吸う人はいますが、部屋の中では絶対吸っていません」と言っていたというのです。

私としては、禁煙を希望していたのに、タバコを吸っていたようなので全部の部屋の壁の補修と、その他の補修もしてほしかったのですが、借主が吸ってないという限りはカーテンの弁償代くらいしか出ないというのです。こちらが賃貸契約に関して疎いのも弱みなんですが、納得いきません。

納得いかない旨を仲介業者に言いましたところ、「納得いかなければ消費生活センターに行って借主と直接話し合って下さい」といわれました。勝てるならどこにでも行く所存ですが、勝算はあるでしょうか?アドバイスをお願いいたします。
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まず、依頼人の文面だけでこの借主が善意管理注意義務を怠ったかを判断するのはかなり難しいですが、まず「禁煙」を契約書の備考欄にも記載されており、「カーテンにもタバコサイズのこげ穴」から推測すると借主が完全に禁煙を実行していたかはかなり疑わしいと考えます。

とすれば「お香」は禁煙を破ったカモフラージュの理由にすぎない可能性が高いと思います。(この借主は賃貸トラブルの対処法に詳しいのかもしれませんね・・・、充分に警戒されたほうがいいでしょう)

場合によっては借主は法的手続きに訴えても敷金返還を求めてくる可能性もありますので、依頼人の方も反論する材料を確保することをおすすめします。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 15:40 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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敷引き特約という理由で管理会社は別途に修繕費を請求してくるのではと考えています

契約時には初めての賃貸契約であり知識もなく契約のサインをしましたが、、、敷き引きの制度に納得できません。キッチンにガスコンロを設置していましたが、普通に火をつけ使用しただけでキッチンパネルが焦げてしまいました。(これは個人的にはコンロで火をつけ使用することは当たり前の行為であり焦げるという時点で火災の危険性のある造りで賃借人にも被害があると感じています)あとは網戸の破れです。

敷引き特約という理由で管理会社は別途に修繕費を請求してくるのではと考えています。私としては30万もの保証金を預けておりそこからまかなわなければならないのではと考えています。4/14の引っ越し日に立会いを求め行うこととなっています。敷引きを無効とし修繕費を引いた金額の返還は可能でしょうか?(せめて敷引きは1~2ヶ月程度が妥当ではないでしょうか?)私も含め保証金のなかに一体なにが含まれているかは消費者はほとんど知りません。過去の判例を目にしました。

ほとんどの大家、管理会社は
1)賃料料の一部前払い
2)契約更新時の更新料免除の対価
3)賃貸借契約成立の謝礼の性質 

と訴える方がほとんどのように思いました。これを見て、賃借人には保証金と見ただけではこのような内容が含まれているとは思いません。わざわざ礼金がない物件を探すかたもいます。私としては納得できず相談させていただきました。よろしくお願いいたします。
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この場合敷引きは向こうとして、法的手続きにはいるしか取り戻せないと思います。相手も主張を曲げない以上裁判で判断をくだしてもらうのがいいと思います。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 18:32 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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敷引きは全額、保証金での修繕費用請求されてます

去年11月、4年程住んだアパートを引越しました。退去後、不動産会社から修繕費を8万円程請求されていますが、入居時に保証金として、35万円支払っています。敷引きは、全額となっています。

請求された修繕費の中には、こちらが誤って壊してしまったものもありますが、殆どが身に覚えのないものや、自然破損と思われるものもあります。

この場合の修繕費は支払わなければならないのでしょうか?保証金は、返って来なくても良いですが、新たに請求されるのは、35万も払っているので納得がいきません。また、契約書以外の契約書は一切書いていません。

教えて下さい。

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| 敷金返還・原状回復のトラブル | 11:33 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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敷引き特約は必ず有効なのですか

敷引き制度について、ご相談に乗っていただきたいことがあります。10年前に1ルームを敷金4ヶ月(計¥208,000)、敷引き3ヶ月で契約しました。私が入居した時点で、築6年程経過したマンションでした。先月、別の場所へ引越しをして、ただ今敷金の清算中なのですが、例えどんなに綺麗に使用していても敷金3ヶ月は必ず差し引かれるのでしょうか?余談になりますが、実は10年前、私が学生だった為、敷金や引越し費用を全額、両親に負担してもらってます。もし、敷金が返ってくるのであれば、両親に返したいと思っています。お忙しい中、申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。
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はじめまして。過去の判例では敷引き特約を認めないという判決と一部は認めるという判決があります。

最近の例では、2005年10月に福岡地裁で借主が「敷引き特約」は無効として提訴した判決で、原告の主張の一部認め敷金の25%を超える分は法律に違反しているとして無効として家主に75%の返還命令を言い渡しています。

判例を持ち出して、敷金の返還請求をされるといいと思います。もちろん最初は全額返還ですが、そのうち借主が本気で訴訟も辞さないという強い姿勢をしめすと譲歩してきます。上手く交渉してください。
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管理人さま、アドバイスありがとうございます。敷金の精算表が届き次第、よく検討したいと思います。(納得のできる精算表が届くと良いのですが…)また何かありましたら、ご相談させて頂きたいと思っています。よろしくお願いします。

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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家主に敷金返済で領収書を渡すというのは普通ですか?

敷金返済について相談させてください。今年6月に引越しを行い、前の物件の敷金は大家さんに電話で催促することにより最近返してもらいました。(現状回復の為いくらか差し引かれたのですが今回は特に不満は感じていません)現状回復で使用した金額について電話だけだと不安だったので念のためハウスクリーニングの際の請求書をいただきました。

ここまでは何も問題はなかったのですが、請求書を郵送して頂いた際に、敷金返済について領収書を発行してほしい旨の内容が記載されておりました。こちらからハウスクリーニングの領収書を頂くのは聞いたことがあるのですが、敷金返済の領収書を請求されるのは初耳でしたのでちょっと戸惑っております。この場合、領収書を作成する必要があるか否か教えていただけませんでしょうか。よろしくお願いします。
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はじめまして。家主が敷金を返金したという証拠がほしいというのであれば、銀行振込の振込書でも証拠にもなります。まずこれを受け取りの証拠に提案しましょう。民法では債権の弁済をした者が、弁済を受領したものに対して受取証書(要するに領収書)の交付を請求できると定められています。

敷金は預託金の性格をもついわゆる預かり金です。債権とは異なります。敷金を支払うと借主に預り証を発行する家主(管理会社)はよくあります。敷金返還時に家主がこの預り証を返してくれというのなら理解できます。したがって領収書を作成するのは変ですので、他にどうしても敷金を返還した証がほしいというのであれば以下のような一筆を書いて提出すればいかがでしょうか。

(例文)
家主;○○○○様

私、○○○○は入居時に家主○○○○に預けた敷金○○万円のうちハウスクリーニング費用を除いた○○万円を退去後確かに返金・受取ました。

                平成○年○月○日
             住所;○○市○○町
             借主;○○○○  印

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退去後大家から「余りにも痛みが酷くビックリしたとの言葉に困惑してます

管理人様初めまして。いくつか分らなく質問をさせて頂きたいのですが、どうぞ宜しくお願い致します。
この度H10年より9年お借りいたしましたコーポを(3DK)6月末で引越し致しました。6月の中旬には既に荷物も運び終わりコツコツ清掃をしていた次第です。

夫婦で至らなかった点はあったかもしれませんが…頑張って清掃を致しました。末日に鍵の返却を大家さんへ致しました際、後ほど清算を致しましてご連絡致しますのでとの事で立会いはありませんでした。その後…その日の夜に大家さんから電話があり「余りにも痛みが酷くビックリした。業者を入れて見積もりをするので…」との連絡があり…当方もビックリ致しました。住居中は大変人柄も優しかった方なのに声を荒げて話されていました。

私達も心配になり…とりあえず見積もり等出るまで連絡を待つ事にしました。元のコーポには私の親も住んでおりましたので…偶然昨日7日(退去より7日後)に来ましたので…業者さんらしき人達が部屋に入っている様子か聞いた所、昨日来ていたようとの事でした。またその際に更に驚く話がありました。コーポに入る際に既に住居済みの親では保証人にはなれないとの事から…コーポの近隣に住む親の友人に保証人になっていただいておりました。

なんとその保証人さんの所へ大家さんより電話があったとのとの事なのです。数日前と言う話だったので、確定ではありませんが私達に電話をした同日かもしれません。内容は又聞きですので何とも言えませんが、とにかくコーポの賠償についてかなり厳しく言われたそうで…怖くてその夜眠れなかったと言う程だったそうです。

退去の際…そう遠くない場所への引越しですし電話番号も変更ない事を大家さんへ告げております。当日に大家さんより電話があったぐらいですし…。連絡がつかなくなっている訳でもありません。また私の親もコーポに住んでいる事も当然知っておられます。なのに突然に保証人さんの所へ電話をして…そういった話をするものなのでしょうか?私達が連絡がつかなくなったとか…そう言った場合なら納得も出来ますがあまりにも酷くないですか?私達の思い過ぎでしょうか…。

確かに家族で9年も住みましたので…通常使用による劣化などはかなりあったと思います。また結露の大変多い部屋でしたしクロスにカビなどもありましたが出来る限り落として出ました。また畳の上にはカーペットやフローリングも引いていましたが多少茶色くなっていた部分もあります。あと、退去清掃時にわかったのですが畳の上にフローリングを引いていた部屋のフローリングの下にカビが発生しており、その上にはエアコンがあったのでエアコンが原因なのか結露によるものなのかわかりませんが黒いカビがありました。清掃しましたが取れませんでした。後、退去清掃時に主人が壁の物を取り外す際に壁を強く押し穴が開いてしまいました。(15cm×15cmぐらい)後は子供も居ましたので襖が破れているものと落書きがある物が数枚。その他は普通に居住していて擦れたキッチンのフローリング等です。入居の際既に10年以上の築後でした。

多少の覚悟はしておりましたが、保証人さんに賠償等と言っておられるので大変心配です。
まだ請求書や見積書は頂いておりませんが…とにかく保証人さんへご迷惑を掛けてしまった事が残念です。不動産会社へ電話して…その事を問い合わせても良いでしょうか?(どうして保証人さんへ連絡したのか等)それよりまずは請求等の連絡を待った方が良いのでしょうか?大変長い文章になってしまいすみません。どうかお答えをお待ちしております。
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>なんとその保証人さんの所へ大家さんより電話があったとのとの事なのです。

⇒いきなり家主が借主を抜きにして、保証人にコンタクトを取るというのはどうも解せないですね。(借主にコンタクトとれない、夜逃げしたならわかりますが)というか通常はありえないですね。

>不動産会社へ電話して…その事を問い合わせても良いでしょうか?(どうして保証人さんへ連絡したのか等)

⇒それは特に問題ないとおもいますので、管理会社にTELでたずねてみてください。

カビの件はその修繕費用の分担で揉めるかもしれませんね。(別に家主側の言う通りに借主が負担する責任はありません)建物の構造上の問題であれば、それは借主の責任になりません。しかし、借主の善管注意義務違反であれば借主に修繕費用の負担義務がでてきます。

まだ、リフォームはしていないと思いますので、管理会社立会いの元、退去時の物件状況確認を申し入れてはいかがでしょう。(通常は管理会社から退去時立会いますと連絡きます)借主からやってほしいと依頼をしてもおかしくありません。

リフォームされたら証拠が残りません。(向こうも証拠の写真とかを残すと思いますが、それは向こうの主張を有利にするためのものです)

カビの問題がありますので、借主が不利ですから早目に証拠を押さえておいた方がいいと思います。立会いで確認をしたいとの理由にして、そのときにデジカメとかで向こうの言い分の箇所の証拠写真を残したほうがいいと思います。(写真を撮りたいとかいうとことわられますので、退去時の現場の状況確認しながら話合いたいので、立ち会ってほしいくらいがいいでしょう)

説明が長くなりますので、メールカウンセリングの申し込みの受付もしています。

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