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家賃・敷金・礼金について皆様にお聞きします

はじめまして!新潟在住で宜しくお願いします。家賃・敷金・礼金について皆様にお聞きします。

昨年の9月に借家に引っ越してきました。家賃65000円・敷金65000円・礼金65000円です。今年の2月中旬に契約している不動産屋以外の不動産屋の社長が家に来ました。内容は大家がこの借家を売りに出したので「3月中旬までに出て行くか買うかの答えを出してほしい」との事でした。金融機関に融資の相談に行った所OK!と言われたので購入を考えています。そこで今までに支払った家賃・敷金・礼金の返金は可能でしょうか?契約時には「大家さんは絶対にこの家は売りません」と不動産屋に言われました。皆様のご意見宜しくお願いします。
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「管理している不動産屋以外の不動産屋の社長が家に来ました・・・」というのがどうも引っかかります。普通なら家主は管理している不動産屋に、売買の媒介を依頼するものです。ほんとに「大家がこの借家を売りに出した」かを直接家主に確認されてから行動されたほうがいいでしょう。
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管理人 様
お返事ありがとうございます。
大家さんに直接話を伺った所「売りたい」との事でした。
なぜ別の業者なんですか?と聞いたのですが答えてもらえませんでした。ですので借家仲介業者と売買仲介業者が違います。
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借家仲介より売買仲介のほうがおいしいので、別の業者に売買を依頼するというのは何か裏があるんでしょうねきっと・・・。(交渉に来た不動産屋の社長は立退交渉のプロかもしれませんね。できるだけ安価な立退料にするために家主が依頼したのでしょうか??)

さてこの場合、いい条件を引き出すにはあわてて買わない方がいいでしょう。(ほんとに買いたくても、ここは本心を表に出さず・・・、「気が変わって引越しも視野にいれている」くらいにしたほうがいいです)なぜなら、家主都合で売りに出してますので、もし依頼人が買わない場合で売れた場合には家主は立退料(引越し費用)を依頼人に支払わなければなりません。⇒これが結構な金額になるでしょう。

せっかくですのでまわりの売り物件と現在の賃貸物件でどちらを購入したほうが有利かじっくり比較しましょう。これに立退料がからんできますのでいろいろおもしろい比較ができるはずです。

まずは立退く場合にどれくらい立退料を支払うつもりがあるのか打診してみましょう。(それが妥当かも含めて)それに今までに支払った家賃・敷金・礼金の返金もからめてじっくり交渉されることをおすすめします。今依頼人は非常に優位な立場にいることをお忘れなく。うまく交渉してください。Good Luck!
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| 居住中のトラブル | 16:10 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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ユニットバスと排水管の修理費100万円を請求します」と言ってきました

今回、家主と排水管の修理費についてトラブルとなり、困っているため御相談いたしました。
私が住んでいるアパートは9階建てで8階に住んでいるのですが、先日下の階の住人から天井から水が滴っているため検査してほしいと管理会社に連絡があり、実際に私の部屋が原因でした。
ここで管理会社が「あなたがユニットバスや洗面台に水が溜まってしまうほど排水溝を詰まらせていたために排水管が壊れた場合、排水管を直すためにユニットバスを一度壊してその下にある排水管を修理するためのユニットバスと排水管の修理費100万円を請求します」と言ってきました。

たしかに自分で言うのもなんですが洗面台の水が溜まってしまうほど排水溝を不潔にしていましたが、たとえ私の不潔な使用状況が原因で排水管が壊れたとしても100%私の負担なのでしょうか?
また動産総合保険にも入っていますが、排水管の故障について保証されると書いてあるのですが、保険契約者の重大な過失は保険金を支払うことができないと書いており、この場合は重大な過失なのでしょうか?よろしくお願いします。
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家主(管理会社)サイドは明らかに借主に負担させる魂胆のようです。ここはきっちりと反論しないと100万円負担させられる恐れもあります。最悪法的手続きになることも想定してやりとりはE-メールで証拠を確保しておきましょう。(TELは証拠として使いにくいです)

まず相手の言うことを鵜呑みにせず、自分で必ず裏をとりましょう。

1)「ユニットバスや洗面台に水が溜まってしまうほど排水溝を詰まらせていたために排水管が壊れた」

⇒動産総合保険でカバーできるなら、まず保険会社に連絡して水漏れの原因と修繕費がどのくらいになるかを調査してもらいましょう。(保険会社→業者に依頼するはずですので、あなたもチェック時に同席して業者がどういう判断するか直接たずねてみてください。報告書も保険会社から入手しておくほうがいいです。修繕費の見積もりも。)

2)「私の不潔な使用状況が原因で排水管が壊れたとしても・・・」

⇒・具体的な使用状況を教えてもらえますか?それで修繕費の負担割合を考慮したいと思います。
 ・入居期間は?
 ・管理会社は依頼人のアパートの管理状況は?
  Ex;配水管のチェック(1回/年)
    給水タンクチェック(1回/年)

ここは管理会社(家主)のアパート管理不行届きを根拠に負担比率を下げる申立しかないと思います。(それが法的に認められるかは実際やってみないと何ともいえません。)

| 居住中のトラブル | 15:42 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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排水管から悪臭がしますが家主の方で修理をしません

ユニットタイプの部屋を借りていて、そこの排水管から悪臭がかなり前からありました。他の部屋の人がトイレを使ったりすると排便の臭いがするんです。排水管が汚れているのかと思い、月に一回はパイプ洗浄液を使っていましたが、あまり効果がないので更新の際に不動産屋に調べて欲しいとお願いしました。(更新は11月末)

1週間待っても連絡がないので、こちらから電話をし再度お願いをしたところ、担当者不在の為掛けなおすと言われ待つこと1週間。連絡がないのでこちらから再度連絡。やっと担当者と話せて調べにきてくれたのですが、私がいつも使っているパイプ洗浄液を持ってきて入れただけ。これでしばらく様子をみろといわれたのです。

これは何度もやっているし、他の部屋の方がトイレを使ったときに排便のような悪臭があるのでパイプが原因ではないと思うので、ちゃんとプロの人に調べて欲しいとたのんだのですが、「臭いっていっても今は臭ってないし、臭いは証明するのが大変なんだ。他の部屋から苦情はきてないからこの部屋だけ臭うのはおかしい。だからプロを頼もうにもどこに頼んでいいのかわからないから様子をみろ。」と言われました。

こちらも原因がわからないから、なんとか調べてくれないと困ると再三頼んでも、「原因がわからないと無理、一応ビルの管理会社に排水のことは聞いておく。」といわれ、その日は何も解決しませんでした。でも、玄関のドアのポストが誰かに曲げられすきま風が入って寒いのでこれは早急に直して欲しいと頼んでこれは了承してくれました。
しかし、1ヶ月以上経っても排水についても、ポストについても連絡がありませんでした。

こちらも連絡するのがすごくいやになっていたのですが、トイレのレバーが老朽化してレバーのところからトイレを使うたびに水が漏れ水浸しになってしまうので、それを直してもらうため再度連絡。

排水管の件とポストの件を聞いたところ、「管理会社に聞いたがそこだけ臭うのはありえない。清掃するにも金がかかる。ポストは直す。トイレはどんな状態か説明だけではわからない。」といわれこちらもいい加減頭にきたので、清掃を頼んでるわけではない。悪臭の原因を調べて欲しいから誰か来てくれ。そしたらトイレのレバーの件もわかる。と頼んでやっと2月8日に管理会社の人がきてくれました。原因は排水管に蓋がないので他の人がトイレを使うと臭いが上がってくるんですね、明日業者に頼んできてもらいます。とのことでした。

しかし9日にきた業者はパイプの清掃と臭いの原因を調べにきただけで、蓋の取り付けは聞いてないし私たちにはできない。でも臭いの原因は蓋がないことですと言われました。
再度不動産屋に電話をし、原因は蓋だと昨日聞いているのになんで今回直してもらえないのか、いつ直してもらえるのか、トイレのレバーとポストはいったいいつ直してもらえるのか聞いたところ、
「蓋の件は聞いてない。排水管の清掃は住人の責任だ。」責任転嫁を始めたので、原因は排水管の汚れではないと業者は言っていると伝えると、最後には「うるせんだよ!!!蓋の件なんて聞いてねんだよ!!!いい加減にしろ!!!!お前こっちこいや!!!」と怒鳴りちらされました。いい加減にしろはこっちの言いたいことです。

更新時には直してくれるといいながら、2ヶ月以上も放置され、最終的に逆ギレはないと思います。何ヶ月も人の排便の臭いを嗅ぎ、寒い冬にすきま風が入り、トイレが水浸し。精神的にも苦痛です。
これは、オーナーに直接連絡するべきなのでしょうか?
できれば、アパートを出たいのですが、更新したばかりです。更新料、保険料、敷金は返ってくるのでしょうか?

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| 居住中のトラブル | 11:28 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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修繕費の負担先は借主がしないといけませんか

目黒区に住む者なのですが、2月で二度目の更新時期を迎えるに辺り、心配事がありご相談にのって頂きたく、投稿させて頂きました。 S61年築の鉄骨造3階建て屋上付き物件の最上階に4年住んでおり、これから二年の更新契約をする予定です。敷金は入居時、家賃二ヶ月分納めてます。
 毎日働いており、あまり家にいない為、大掃除の際気づいたのですが、「天井の壁が広範囲ではがれて」おり、修繕費は借主負担であるのか不安になりました。

 以前にインターホンが壊れてならないと不動産に問い合わせた所、「解体して電池入ってるから自分で直せ」と言われました。結局、電池でなく導線だったので自分で修理できずそのままです...その担当者がヤクザのような威圧感でいつも接してくるので、女一人なので恐くて言えない事が多々あります(泣)

 水道管が詰まった時もただ点検しただけで、巨額の請求をしてきて、納得いかず法律相談し、最終的に半額に値引きさせました。そういった経緯もあって、直に不動産に相談するとぼったくられる恐れが高いのでご相談したいのですが、『老朽化による修繕費は借主の負担でしょうか?』

 契約内容は、「土台、柱、大壁、屋根、階段等の主要構造部分の修繕は家主負担、その他小修繕は借主負担」となってます。
 
 もし、借主負担であるのであれば、自分で業者に頼み、悪徳業者の介入を防止したいのですが、いずれにせよ、老朽化した部分も自己負担ですと、長年住んだり、古い物件に入居した方が損害が多く、損だと思うのですが、法律で保護されてませんでしょうか?ご回答宜しくお願い致します!

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| 居住中のトラブル | 11:18 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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同じ物件なのに家賃が違う

今のアパートに入居したのが15年前で、家賃は6万8千円で、今も変わらずに払い続けています。更新料はない契約です。ところが最近ここを管理しているはずの不動産ではない、大手の不動産が出入りしているので、その会社のホームページを見たところ、今空き家になっている私の部屋の両側の家賃が4万8千円になっているではないですか!

それに、私のところには追い抱き機能とかなんてついていないのに、新しく付け替えていて・・・私の所には何も言ってはこないので、前の不動産が引き続きこの部屋を管理していると思うのですが、同じ部屋で2万円も多く払わなければと思うと、怒りがこみ上げてきます。家賃の値下げとか、交渉できないものでしょうか?

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| 居住中のトラブル | 11:11 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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トイレの配水管が詰まり、家主に了解で業者に工事を依頼致しました

トイレの配水管が詰まった為、家主に了解を得て業者に工事を依頼致しましたが、配水管には何も詰まっておらず、配水管の老朽化でもありませんでした。工事業者の方は、マンションの配水管全部をみていないので正確な原因は分からないが、想定の話として、配水管の施工不具合やマンションの他の住人が何かを流した、ということなどが考えられるということでした。

この場合、工事費用の負担は家主か入居者かどちらになるのでしょうか。

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| 居住中のトラブル | 15:39 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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賃貸マンション家主の立ち入り権について

賃貸契約書に「甲(家主)又は甲の指定する者は事前通知により、本住宅の設備・諸造作等の点検・整備・改良・修繕のため入室できることを乙(借り主)は承諾しました。」また「正当な理由なく室内設備機器の点検・立ち会いを断った場合本住宅内に立ち入りの上、適切な処置をとることができます。」とあります。

契約時は賃貸マンションに年1回程度火災報知器の検査があるだろうと思いましたので、現在の住宅もその程度だろうと予想しましたが、自分の部屋は火災報知器検査の他に年2度立ち入り検査があることに気が付きました。これは部屋のベランダに火災用の降下機ががありその点検を家主が義務づけられているらしいのですが、質問の内容は上の契約書によると家主は事前通知があれば無制限に立ち入ることができるように書かれている前提で
1)契約時に降下機がある部屋を希望していない。

2)契約時に降下機の検査が年2回あることを聞いていない。勿論契約書にもない。(これがない部屋は検査の対象になっていない)
3)毎回検査は平日の中途半端な時間を指定している
4)借り主は1日の労働時間が8時間を超える共働き夫婦である
場合、検査に協力する代わり都合の良い日を指定できるなどの交渉余地はあるでしょうか?私は家主(代理人)は説明責任を怠っており、契約書にある内容は家主意向があればどんな場合でも事前通告だけで立ち入れる内容は借り主に一方的に不利と思います。アドバイスをお待ち致します。
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ご指摘の契約書が「事前通知があれば無制限に立ち入ることができるように書かれている」とはいえそこにはおのずと一般常識が働き、真夜中に実施することはありませんし、借主が「仕事の都合」を理由に立会いのできない時期をはずしてほしいという依頼を管理会社が無下に拒絶することは少ないと思います。

管理会社が仮に拒絶した場合は家主と交渉する手もあります。家主と管理会社の業務委託契約で管理会社にまかせているといって、ことわる場合もありますが内容がそんなに角を突きあわせることもないので、物わかりのよい家主であれば日程の調整の指示を管理会社にだすことでしょう。

これでもだめな場合は家主側が契約書の重要事項の説明を怠ったり借り主に一方的に不利な契約であると法的に争うことになるかもしれません。そうなれば経費と時間もかかりますし、その後も住み続けるとなるとしこりも残りますのでいろいろ不利(損な)な扱いも受けるかもしれません。

契約書は契約自由の原則により家主側に有利に書かれるのが普通です。あまり事を荒立てるより管理会社がダメでも家主に事情を汲んでもらって善処を期待したほうがいいように思います。
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アドバイスありがとうございました。(立ち会い要請があった日程にあまり時間がなく、お問い合わせを仕事中にしてしまったので、はじめましてもない要件だけ問い合わせになってしまい申し訳ございませんでした。)

さてこの件半年ごとにしかも毎回同じ部屋が指定されていることに気づき管理会社へ相談したいと連絡したところ、何の連絡もなく結局前回も言いなりに立ち会いました。今回も先方へ連絡してみようと存じましたが、私どもが共働き世帯であることが契約書にある「正当な理由」に一般的に当たるか当たらないか客観的なご意見を承りたく照会致しました。他の方へのアドバイスも通して拝見致しましたが、契約書には家主側に有利なことしか書いていないのはごく普通のことと考え交渉してみます。

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入居3ヶ月で15%の家賃の値下げが知らぬ間に行われていました

新築の賃貸マンションに入居しましたが、空室が多かったようで、入居3ヶ月で15%の家賃の値下げが知らぬ間に行われていました。3ヶ月入居が遅ければ、15%安い額で借りれたと思うと、どうも納得いきません。契約は2年なので、泣き寝入りするしかないのか、自分の賃料も値下げすべきと交渉できうるのか、教えてください。
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こういうのはよくある話で、ダメもとで交渉すべきかと思います。管理会社は難しいかもしれませんが、家主に直接交渉すると活路が開ける可能性もありです。(管理会社の営業マンに依頼するときは丁寧に依頼して、必ずヨイショしておきましょう)

不人気物件ですので、交渉決裂なら退去といってみたらいかがでしょう。(そのくらいの意気込みがないと下げないです)相手の弱みは空室がでることですからね。(空室がでるくらいなら値下げしてでも埋めたほうが家主にとっては得です。次にいつ埋まるかわかりませんからね)

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がびょうや釘禁止の契約は有効ですか?

メルマガで書いてありましたが、特約でガビョウや釘を打ってはいけない。それを違反した場合は契約違反となりお金を払わなければならないとありましたが、それは違うと思います。判例でもありますが、いくら特約に書かれても無効になった例もあるのです。もちろん契約書に書かれたものです。それに東京都の条例にも書かれています。あと国土交通省にも書かれています。もちろんガイドラインとして書かれているのです。従わなければならないというこはどういったことなのでしょうか。興味があります。条例には書かれているのになぜ借主が払うのでしょうか?
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世の中の管理会社や家主の多くがはたして東京都の条例や国土交通省のガイドラインにきっちり従って、賃貸契約書を作成しているでしょうか?答えは、敷金返還交渉の例でも借主と家主が揉めているケースが最近非常に増えているのを見ればあきらかです。

>それを違反した場合は契約違反となりお金を払わなければならないとあり
>ましたが、それは違うと思います。

読者が「それは違う」と判断しようとしまいと「ご自由に」としか表現のしようがありませんね。以前より何度か書き込みされてますが質問人は「家主」という立場にあり、前の貴質問にも記載しましたが弊メルマガは借主向けに発行しているのは明らかです。

家主向けのメルマガは他に多くありますので、この種の質問は家主向けメルマガの発行者にでも質問するのがふさわしいかと考えます。(借主サイドの敷金関連相談が殺到している多忙な現状で、家主サイドまでのケアは遠慮させていただきます。)

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家賃の滞納

去年の6月の家賃が振り込まれていなかったのです。それを気がついたのが10月が入った頃です。と言うのは10月で更新だったのです。

その時に手紙で6月分の家賃が振り込まれていないことを通知したのです。そのついでに更新のことも通知しました。更新料は振り込まれていたのですが、6月分の家賃だけが振り込まれていなかったのです。今だに振り込まれていません。その間に4回か5回は手紙を出しているのです。

おまけに振込みをしている銀行の通帳をコピーをして出しています。もちろんコピーは6月の前後をコピーをして相手に出しています。振り込まれていないことを証拠もだして手紙も買いて送っているのです。どうすれば良いのでしょうか。

一応敷金があるので、自分なりに敷金から引いておきます。なので敷金はありませんと最後の手紙に書いたのです。すべての手紙は、2通あり割り印もして印鑑も押してあります。どうすれば良いですか。よろしくお願いします。

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| 居住中のトラブル | 11:01 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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