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風呂釜が壊れ「折半で修理する」と言われてます

先日風呂釜が壊れました。賃貸自体とても古く、2008年4月5日で築29年になりますが、風呂釜はそれよりいくらか新しく取りつけした物と思われます。釜はシャワーも兼ねた古いタイプの風呂釜です。

大家さんに連絡を取り修理を依頼したら、業者に見積りを出してもらい「折半で修理する」と言われました。私は普通に使用していただけなので「修理は大家さんにして頂けますよね?」と言った所「え?あなた、直すのは大家さんがすると思ってるの?自分も賃貸に住んでいるけど、先日トイレが詰まって、修理費用は自分持ちで直しましたよ。トイレが詰まったからって、大家さんは直してくれないよね?」と言われました。そして「×××号室(同じ階の他部屋)の方も、先日風呂が壊れたって言ってきたけど、修理費がかかる話しをしたらそれから連絡がないなぁ」と笑っていました。賃貸契約書の風呂釜に関して「凍結による修復・修理は借主の負担」とは記載されてます。
凍結には該当しないのですが、私も修理費を出さなくてはいけないのでしょうか?

釜はとても古い物なので、タイミング悪く私で壊れただけなのに、私以外の今まで使用した人の消耗分もあるのに、その費用を・たとえ折半でも、私が半分負担だと言われるのは納得いきません。
とりあえず見積もってもらいますが、それから大家さんと話しあわなければなりません。その時に正当に話しが出来るよう、ご存知の方がいらっしゃいましたら、大家さんにどの様に説明したらよいか教えてください。
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風呂釜の持ち主は誰でしょうか?? そう当然家主ですよね。家主のものなのになぜ依頼人が修理費用を負担する必要があるのでしょうか? 賃料には賃貸物件の設備の使用料が当然含まれています。したがってあなたが賃料を払っている以上使用する権利があり、故障すれば家主は修理する義務があります。

家主には
「風呂の使用ができないのであれば賃料も支払えない」
といえばすむことだと思います。常識が通用しない??家主には賃貸経営する資格はないのではと思いますがいかがでしょうか。
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返信ありがとうございます。やはりそうですよね。私が持ち込みした私の物なら折半と言われ、むしろ半分出していただけるのはありがたいですが、風呂釜は全くの大家さんの財産です。
これから、大家さんに電話してみますが、大家さんには先日「見積もりの業者から連絡が行く」といわれてましたが、その業者から連絡すら来ないし、その間の風呂の使用はできていません。
その事についても言うつもりです。ありがとうございました。
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| 入居前のトラブル | 16:21 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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値下げ交渉は、次の更新まで待つべきでしょうか

最近、自分が住んでいるアパートの部屋が他の部屋よりも、八千円も高い事に気が付いてしまいました。しかも、複数の不動産屋に賃貸情報が載っており、更新料のある所とない所があったのです。先月
更新を済ませたばかり(3回目)でかなりショックです。しかも複数の棟があり、私の所は一番古い建物なのに、新しい所よりも家賃が高かったのです。値下げ交渉は、次の更新まで待つべきでしょうか?更新料は、別の不動産屋と契約しないと、払い続けなくてはいけないのでしょうか?アドバイスお願いします。
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月八千円の差というのは大きいですよね。最近は賃貸物件も増えていて、年数が経過すると家賃の相場は下がり気味ですのでどうしてもこれくらいの差がでるのでしょうかね。ともかく、すぐに値下げの交渉をはじめるべきです。管理会社との交渉が不調の場合でも、家主と直接交渉しましょう。

家主にしてみれば空室のままだと新たに入居者を探す間は家賃収入が途絶えますし、いつ入居者が見つかるかもわかりません。家主の立場だと値下げしても物件が借家人で埋まってくれるほうが有利です。ただし、値下げしなければ退去するくらいの意気込みも必要ですので、そのくらいの「圧力」もかけておきましょう。(逆にいえばそれくらいでないと相手も応じない可能性もあります)

あるいは今の契約を破棄して、新しい方の棟(家賃が8千円?安い)部屋に移りたいという交渉も可能でしょう。うまく交渉してみてください。(更新料は本来全く払う必要はないのですが・・・今回の分はもう支払ってしまったので取り返すのは残念ながら至難でしょう)
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お返事ありがとうございます。早速、休み明けにでも、管理会社の方に交渉してみようと思います。 更新料は、次回の更新時に相談して 交渉がうまくいかなければ、引っ越す覚悟でがんばってみます。
もうひとつ質問があるのですが2ヶ月後に、 火災報知機の取り付け期限がきます。
この場合、取り付け工事と費用の負担は、大家または管理会社が行うべきだと思うのですが、実際 どうなのでしょう。お忙しいところ、誠に申しわけありませんが、お答えいただければ幸いです。
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火災報知機の取り付け工事と費用の負担についても、賃貸物件の設備になりますので当然経費は家主持ちでしょう。実際、今依頼人に請求がきてるんでしょうか?

| 入居前のトラブル | 16:15 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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あちらこちらに汚れや傷があり未入居の部屋ではないと訴えました

新築・未入居だということで見学にいったところ、あちらこちらに汚れや傷があり、明らかに未入居の部屋ではないと訴えましたが、未入居だと言い切るので契約しました。ところが引越し前に掃除をしたところトイレやバスタブに汚れが明らかなため訴えたところ「未入居ではなく確認不十分でした」との返答。この場合どういった交渉が可能か教えてください。引越しが近いため、その部屋に住まなくてはならないのですが・・・。
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この場合証拠を集めて、不動産仲介会社の詐欺ともいえる行為を証明しましょう。相手の言い分もE-メールで記録しておきましょう。

1)「未入居ではなく確認不十分でした」・・・
⇒これはメールで言質が取れれば過失を認めた証拠になりますので、もう一度言わせるように仕向けるといいでしょう。

2)室内の写真撮影はできますか?
  ⇒できなくても何か理由をつけて再度内部に入ってください。

3)募集広告のチラシなどは保管してありますか?)

証拠を集めたらその前にメールで、県の監督官庁、宅建業協会に相談して、こういうケースは法律違反になるのではないか、また行政処分の対象になるのではないかを確認してみる。(特に重要事項説明では虚偽の説明にならないか、業者の営業停止処分に相当するのではと確認しましょう。)ただし、仲介会社の名は伏せておくこと。明かしたら切り札になりません

それらをもって敷金、礼金、仲介手数料、家賃等の減額を要求・交渉するのがいいでしょう。

| 入居前のトラブル | 15:50 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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名義人と貸主が同じ同一人物なのに仲介手数料は必要ですか

今回、賃貸契約を交わそうとしているところです。敷金1ヶ月、礼金1ヶ月という広告を見て申し込み、いざ契約書が送られてきたら、仲介手数料が家賃1ヶ月分加算されていました。宅建業者の代表者と賃貸人(名義人と貸主が同じ)が同一人物なのに、仲介手数料は必要なんでしょうか?
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確かに誰もがおかしいと感じますよね。礼金は家主にいき、仲介手数料は仲介の不動産会社が受け取るわけですからもし名義が同じならダブルで受け取ることになります。法律的には問題なさそうですが(ちょっと調べてみます)、道義的には認めたくないですよね。その場合は同じ物件を他の業者に依頼するという手もあります。(多分他でも仲介してるでしょう)

また貸主と仲介業者が同じということは管理会社も同じ可能性が高いです。こういうところは退去する際に、敷金返還交渉で揉める可能性が高いので避けたほうがいいかもしれませんね。(過去の依頼人のカウンセリングでこういうケースが多々ありました)

ところで法的には借主が負担する仲介手数料は家賃1ケ月分ではなく半月分です。うまく仲介会社にまるめこまれないように気をつけてくださいね。

| 入居前のトラブル | 15:34 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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入居前のキャンセルで初期費用は取り戻せますか?(その2)

管理人さんへ

 返信ありがとうございます。貴殿の助言に助けられ
、粘り強く交渉する事(それまで消費者相談窓口、住まい相談、無料弁護士、県宅建協会、国土交通省に相談し、独学でも勉強して)、約2週間。
 メールでもお送りした通り、保証金・仲介手数料・保険金が全額戻ってきそうです。申込金(手付金)となった1カ月分4.6万円は家主側にいきます。今回は特別なケース仲介業者の根負けで「契約締結中(成立前と後の間中)の和解による預り金の返還」というのでしょうか?

 結果:
 預け金(保険金含め)総額「18万9千50円」の内、「14万3千50円」の返還。「4万6千円」の損失(予定)です。

 昨日、今までの営業の担当者に代わって、責任者(未確認のため自称?)からの連絡で「仲介手数料は全額返還する」と頂きました。「後日、家主から保証金を返金する」との事。
 今は今後の進行を決めている段階で

1)和解内容の覚書の下書きを事前にメールにて確認させて頂く。

2)仲介手数料¥2万4千150円、保証金¥10万円の返還期限日を決めてから、覚書にその返還期限日を入れて頂く。

3)仲介手数料の入金確認後、覚書に私が署名・捺印する。

4)解約通知書を家主に送る

5)保証金の入金確認後、延滞なく契約書を店に返却する

をメールしました。終わり方も「きちんと締めて」終わりたいです。

 追伸:メール、掲示板と共にお手数をお掛けしました。

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| 入居前のトラブル | 15:35 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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入居前のキャンセルで初期費用を取り戻せますか?(その1)

現在、H20年3月入居予定で1Kの月4.6万、礼金0保証金10万(解約引き5万)の入居前で困っています。
12月末に申込金(家主承諾後、手付金へ)を入れましたが、「初期費用を振り込まないと今の条件(賃金・礼金・保証金)では物件が押さえられません」と言われ、そのまま振り込んでしました。詳しく分からないまま保険加入、重要説明事項もされ、契約書も渡されましたが保証人(親)からキャンセルをするようにと言われ、家主・保証人の判無しの契約書を未提出で1月11日に電話にて仲介不動産会社に申し入れました。保証会社も紹介されましたが、親にまかなって貰っている身分であり、どうしようもありません。
 しかし、「既に契約されている事(初期費用を送金済みの事)になるので通常契約(解約引き5万)と仲介手数料を差し引きます」と言われました。
その後もその仲介会社と電話でやり取りし、消費者センターや宅建協会とも相談して、現在、「保証金は全額返却で3月分の賃金4.6万と仲介手数料の差引き」で電話交渉中です。「解約通知を出した後、契約書もすぐに返すように(保険解約はご自分で)」と言われています。

 不明な点が多く、交渉を打ち切って少額訴訟か今の条件を飲むか困っています。このままですと「契約後の解約」と見なされてしまうのが一番怖いです。日が経てば1ヶ月近く物件を押さえているためこちらの非が大きくなります。

 一番の焦点は「契約後なのか契約前なのか」です。前なら手付金の返還、もしくは手付金の放棄(?)による解約。後なら契約書内(契約)にある「入居前でも通常解約とみなす」となります。
22日付の重説書の内の「契約の解除に関する事項」で「契約成立後の解約は、入居前であっても,入居後の解約とみなす」と書かれていました。また、「損害賠償額の予定及び違約金に関する事項」では「手付金の段階では、借主は手付金の放棄で契約を解除できる」と書かれていましたが、初期費用支払いと契約書を貰った段階ではこの文章は何処まで効力を持つのでしょうか?

しかし、不動産屋の落ち度は無く、その境目は双方の相違(口頭承諾か契約書捺印時か)があるため、第三者からは決められないので裁判所で争って下さいと相談員から言われました。
 (要点)こちら側
1)初期費用を既に支払っている。
以下を払い済みです
・(12月22日付け)一回目の預り金46,000円
 申込金(手付金)4.6万円(家主承諾後手付金となると預り書に記載)はこの日の重要事項説明前に支払済み
・(12月26日)2回目の預り金124,150円
 礼金0、保証金5.4万円(10万円を手付金の補充により減額)、3月分4.6万円、仲介手数料24,150円(
0.5か月分と消費税)
・(12月26日)保険契約証18,900円
 不動産屋が代理店・中立人で損害保険会社で12月26日申込み日。契約期間は2008年3月1日から
2010年3月1日まで
2)契約書を貰って、借主(私)のみの署名と捺印が入っている。
重要事項説明は12月22日に受けました。署名捺印もしています
3)契約書は現在私が持っている。

相手側(不動産・家主)
1)契約書を持っていない。
2)保証人が約束できないのを知っていて、契約書を渡した。
3)家主の承諾を証明する物を持っていない。
4)送金済みのため、保証金・家賃は家主へ仲介料は不動産屋へ

 現状説明のため具体的な法令名等は割愛させて頂きました。

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| 入居前のトラブル | 10:27 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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不人気物件の空家賃なしという交渉で入居したいのですが・・・

はじめまして。今年12月に引越し予定なので、市場調査のつもりで物件を眺めていたら、ネットでとても気に入った物件を見かけました。立地と築年数が古いためか(30年)人気がないようで、5月に掲載されたきりまだサイトに残ったままです(現在も空いていることは確認済)。掲載の仲介屋も少なく、敷金礼金を下げているところもあります。

不人気と思われるこの物件で、『空家賃なしで押さえて12月入居』という交渉は、どうやれば成立しますか?それとも、無理ですか?そもそも、交渉に応じてくれる不動産仲介屋をどう見つけたらいいでしょうか?具体的な交渉についてのアドバイスをお願いします。
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交渉余地が充分あります。今から問い合わせして来月に契約したとします。10~11月分をフリーレントにしてとたのんでみてはいかがでしょう。

10~11月分をフリーレントにしてもらえれば家賃は12月分からということになると思います。

不動産屋にとってフリーレントの場合、仲介手数料には全くひびかないので、痛くないのですぐ乗ってくる不動産屋も多いと思います。家主にとって家賃を値切られるよりは交渉しやすいと思います。

| 入居前のトラブル | 01:00 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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