今回の事例研究は、『礼金、敷金、仲介手数料の知識』ということでお届けします。

★事例研究１１）礼金、敷金、仲介手数料の知識

賃貸物件の紹介を受けて契約が成立すると不動産会社に、仲介手数料を
支払うことになります。

その額は賃料によることが宅建業法によって定められてますが、依頼人の一方からは賃料の半月分以下と決められてます。（合計額は１ケ月分）つまり借主から半月分、家主から半月分ということになります。

借主の無知につけこんで大抵１ケ月分を請求されますが、これはおかしいと抗議しましょう。

繰り返しますが借主が支払う仲介手数料は賃料の半月分です。
それ以上は支払う必要はありません。

礼金、敷金の金額については民法他とくに法律には規定はありません。
各地方の慣例で運用されてますが、借主がＯＫすればその金額となります。

最近敷金、礼金なしという物件が増えているようですが、それだけ物件の競争が激しいということでしょうか。

借り手は顧客なのに商売している方に礼金を支払うなんておかしな制度ですよね。

日本にはおかしな制度が慣習として残ってますが、この賃貸業界もその１つといえますよね。

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２．【敷金交渉のコツ】〜交渉の経緯は証拠として残しておこう
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今回の事例研究は、画びょうや釘を打っていけないという特約は有効か？ということでお届けします。

★事例研究２）画びょうや釘を打っていけないという特約は有効？

契約書に画びょうや釘を打っていけないという特約があるとします。借主としては壁に物を掛けたり、額縁を飾りたいとかいろいろ壁にも使い
道がありこれを禁止されたとなると結構不便で困りますよね。

で、実際のところこのような内容の特約ははたして有効でしょうか？

賃借物件を使用するにあたって、借主は契約で決められた方法に従わなければなりません。

もし、契約書に「画びょうや釘を壁に打ってはいけない」という項目があれば、借主はこの項目に従って、画びょうや釘を打てないということになります。

ただし、賃貸借契約に関する法律には借主の権利を保護することを想定しているものもあり、借主が一方的に不利な条項は無効であるとされています。

例えば「子供の入居は禁止する」「契約期間が満了すると、この賃貸契約は更新せずに終了する」という条項も同じ理由で無効となります。

「画びょうや釘を壁に打ってはいけない」という条項は、確かに借主には部屋が使いにくいという不便を強いられますが、一方的に不利になるという内容にはあたりません。

したがって、この特約は有効になると考えられます。

もし、こういう特約の物件を借りてる場合は契約に従って物件を使用しましょう。もし違反したら、やはり退去時に修繕費用を請求されることになるでしょう。

お代はいただきません。

管理会社、家主から煙たがられるメルマガを目指します・・・。

これまで具体的損耗事例をあげて、その費用負担について書いてきました。今回からはもっと細かく、実際の賃貸トラブルについて借主の視点から書いていきます。

今回は
事例研究１）クロスを自分の好みで張り替えたら、
　　　　　　退去時に家主より張替え費用を請求された・・・
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仮にＯＬのＡ子さんとしておきますかね・・・。
賃貸に入居して白いクロスに飽きて、自分の好みのデザインでピンクの花柄に張り替えたいと思いました。

で、実際ＤＩＹが好きだったのでホームセンターで壁紙を購入して自分で器用にうまく貼ることができました。

３年後、Ａ子さんは引っ越すことになりそのままにして退去時の立会いとなりました。

引越し日、管理会社の担当者は、ピンクの花柄クロスを見て・・・

「これは元の白いクロスに張り替えてもらいますので、その費用を請求させていただきます」
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今回から結末は次回に説明したいと思います。
読者の皆さんもいろいろ考えてみてくださいね。

お代はいただきません。

管理会社、家主から煙たがられるメルマガを目指します・・・。

敷金・賃貸に関する相談コーナーで質問があったので、今回はこの内容でいきたいと思います。

詳しい質問の内容は以下にありますので、
　　↓↓↓↓
　敷金・賃貸トラブル悩み相談

気になった点のみを、簡潔に触れますね。
この相談はカビの発生がポイントだと思います。

家主は、借主退去後おそらく部屋に入ってカビの発生に少なからず驚いたのでしょうね。

でも日本の家屋で湿気があれば、カビはどこに発生してもおかしくないのですが、バス、キッチン、エアコンのまわりなど湿気の発生するところは要注意ですね。

家主の立場で考えるとどうしてこうなるまで放置していたのかという、借主の「善管注意義務」を怠ったせいだと主張するでしょう。ちゃんと注意していればこのカビの発生はおさえられたはずだと。

一方借主の言い分は、いや違うんだ、元々建物の構造上に問題でその場所は結露しやすいのだと反論したとします。

主張は平行線として、議論のポイントは借主が以前、この建物の構造上の問題点につき管理会社にでも相談していたか、あるいは結露しやすいので、改善してほしいなどの要望をだしていたかというのが争点になると思いますね。

この改善の要望をだしていれば借主の免責になるとおもいますが、そう
でなければ借主はこの問題では不利でしょう。

この改善の要望をだしていれば、家主が改善の手を打っていないとか、改善をしても結局効果がなかったとかの主張もできるでしょう。

もし、今あなたが借りているお住まいでカビが結構激しく発生している場合はすぐに対策なり、管理会社に相談するとかの手を打っておきましょう。

ほっておくと、退去時に結構大きな修繕費用の負担が廻ってくる可能性
も否定できませんよ。

メルマガ読者の方の無料メールカウンセリングの中から、管理会社の敷金精算の対応の仕方についてよもやま話させていただきます。

管理会社の対応をいろいろみてると結構おもしろいのですが、確かに対応もいろいろあってバラバラですね。

国土交通省のガイドラインの話題を持ちだすと結構あっさり譲歩したり、あるいは請求の根拠を示すように求めると徹底的に知らぬ存ぜぬで逃げ回ったりと・・・。

しかし、あっさり譲歩しても全額返還するとは決して言いませんねけ
どね・・・。

ある程度の譲歩はしますが、敷金の内の２０％は敷引きして残金は返金するとか条件付けたりします。

悪徳と称される管理会社の場合は、敷金で不足するので、追加のリフォ
ーム代を敷金の何倍か平気で請求してくるケースもあります。

請求の根拠を示すように求めても通り一遍の回答しかよこさず、その回答もまともな回答になっていなかったりします。

ここまでくると確信犯もいいところですが、借主が法的手続きに至ればみすみすその金額を支払う必要はないのです。

しかし、何といってもそういうことを好まない借主が多いということを知ってて返還請求には応じませんので始末に悪いですね。

借主の足元をみていずれあきらめるだろうと思ってたかをくくっているので、ここは是非法的手続きをして、取り返してください。


やるかやらないかだけです。訴訟なんて大したことではありません。

ただ、めんどうなだけです・・・。

（司法委員をどうやってこちら側に付かせるかの戦略さえ事前に検討していれいいんです）

メルマガ読者の方の無料メールカウンセリングでも法的手続きに踏み切れずに断念された方もいます。

ただ、私の方から催促は決してしませんが・・・、

「来るものは拒まず、去るものは追わず」です。

この場合依頼人からの音信が突然途絶えますが、無料とはいえ最低限のマナーくらいは人として守っていただきたいものですね。

今回はクロス（壁）についての解説（その２）です。

番号は前回からの続きからナンバーリングしてます。

７）電化製品（テレビ、冷蔵庫など）によるその背面のクロスの黒ずみ

入居した当時真っ白だったクロスもいわゆる電気やけによりだんだんと黒ずんできます。

テレビ、冷蔵庫などは生活必需品ですのでこのような電気やけの損耗も借主の通常使用でも避けられない現象ですので、借主の負担ではありません。


８）エアコン設置による壁のネジ穴やビスの跡

テレビ、冷蔵庫と同様にエアコンを設置している家庭がほとんどでしょう。

したがって、これらの設置による壁のネジ穴やビスの跡も通常使用による損耗として借主が修繕する必要はありません。


９）エアコンからの水漏れによる壁の腐食やカビの発生など

エアコンの保守・点検は所有者の行うものであり、その保守や点検を怠ったために発生した損耗については借主の善管義務違反として借主がその修繕費用を負担することが多いようです。

また、そのエアコンが家主所有で最初から設置されている場合でも、借主が水漏れに気ずいていても放置している場合には、やはり借主の善管義務違反として借主にその修繕費用の負担を求められるケースが多いようです。




“クロス（壁）の損耗・汚れの具体的事例（その２）”の続きを読む＞＞

退去後にもめることが多いのはやはり損耗を経年変化か借主の故意、過失かと判断することでしょう。

当然管理会社と借主の見方は異なります。

今回から何回かに分けて具体的な損耗の負担についてどちら側が負担するかを事例をあげながら解説していきます。

今回はクロス（壁）についての解説です。

１）日光によりクロスが変色した場合
これは簡単ですが、日に照らされて入居した当時真っ白だったクロスもだんだんと変色してきます。これは借主の通常使用でも避けられない自然現象ですので、借主の負担ではありません。

２）ポスターや絵などを壁に貼った画鋲やピンの穴
ポスターや絵を壁に貼るという行為は借主が通常に行うことであり、したがってこれらの画鋲やピンの穴は借主が修繕する必要はありません。

３）壁に物を設置した際の釘やネジの穴
鏡や時計を壁に設置することは多いです。これらは重さも軽いので釘など壁に打ち込んでささえることが多いですが、これも借主は負担する必要はありません。

では、大きな棚のようなもので重量物など通常設置するとはいえない場合はどうでしょうか。これらを設置すると結構大きな釘穴、ネジ穴で下地ボードに貼り替えが必要な場合はあるでしょう。これらは通常の損耗を超える範囲として借主が負担するケースが多いようです。

４）壁にポスターや絵を貼った跡のクロスの変色むら
このケースも通常使用によって普通にあるケースですので、借主が負担する必要はありません。

５）タバコのヤニによるクロスの黄ばみなど
室内でタバコを吸うこと自体は通常の使用の範囲であり、特に違反ということにはあたりません。ですからよほどのヘビースモーカーで部屋の汚れが尋常ではないと判断されないかぎりは通常借主が負担するということはありません。

しかし、やはり臭いや黄ばみが目立つと管理会社は借主の責任ということでいい口実を与えることにはなると思います。

これを避けるにはやはり写真を撮っておいて備えるしかないのですが、臭いや黄ばみとかは主観の問題であり揉める原因にはなりますので、調停などで第３者の判断に委ねられるケースもあります。


６）クロス、壁への子供の落書き
これは借主の善管義務違反として認定されることがほとんどでしょう。

借主の負担となることが多いです。

次回もクロス編（その２）をお届けします。

“クロス（壁）の損耗・汚れの具体的事例（No.1）”の続きを読む＞＞

前回は、退去後管理会社が借主の修繕箇所（新「クッションフロア」）に気づいたという話でしたね。

管理会社の対応は
１）これは依頼人が許可なく勝手に造作したと認定する
２）原状回復を借主に要求
３）自分の下請けの業者に単価上乗せして、工事代請求

折角依頼人がリフォームしても、それを認めない可能性が決してな
いとはいえません・・・。

退去後にこれを管理会社にされるとほんとに参りますよ。
今回この対策はどうするかということでしたね。

対策は貼替のリフォームを自分でしたいと家主に申告するしかないのですけどね。認められるかは・・・？？？　です。


“退去前に借主の過失部分のリフォーム申告で修繕できるか？”の続きを読む＞＞

物件退去前に、あなたの過失で部屋に損耗を与えてしまったというケースもあると思います。

ほっていたが、いよいよ退去が近くなりどうするか決断しないといけません。
さてどうしましょう・・・。

最も安くあげるコツは自分で修繕してしまうということです。
自分でできないときは、リフォーム業者に見積もりして依頼するのが安価でしょう。

退去後、管理会社の下請けが工事するとその見積り額はかなり高くなると考えていたほうがいいですね。

例えば「床のクッションフロア」の損耗ということでしたら、貼替えだけでしたら自分でリフォーム業者に依頼すればそれほどの費用にはならないはずです。

新聞の折込チラシに結構リフォーム業者の見積り額がでてます。

例えば・・・こんな感じ

・クッションフロア；２４００円／ｍ２〜

・クロス；エコノミー　　６８０円/ｍ２〜
　　　　　スタンダード　７３５円　　〜
　　　　　ミドル　　　　９８７円　　〜
　　　　　デラックス　１３６５円　〜

クロスって、スタンダードでも７００〜８００円でできるんですね。

けっこう安いんだと気がつきます。
もちろん地域差もあるでしょう。

（上はウチの新聞のほんとのチラシから抜粋したものです。）
　　　　　　　　　↓
安く見積もりできて、退去前リフォーム終了
　　　　　　　　　↓
退去後、管理会社も新「クッションフロアー」に気がつかず
　　　　　　　　　↓
　　　　　　敷金精算、無事終了

と普通ならば、問題になりません・・・が、



“過失が明らかに借主側にある場合はどうする？　”の続きを読む＞＞

最近、訴訟に触れた内容ばかりでおもしろくないかもしれませんが、かまわずしばらく訴訟関連でいきます・・・。

今、カウンセリング受付中の相談内容も揉めてます。
訴訟になりそうですね・・・。

少額訴訟をおこして、準備万端あとは呼び出しでの対決を待つだけと自信満々に待っている借主の読者さんがいたら、ちょっと待ってください。

安心するのはまだ早いですよ。

というのは被告（家主）が少額訴訟を受けるかどうかはまだ決まっていないんですよ。

これはどういうことかというと、訴状を受け取って被告は少額訴訟で争いたくない場合は通常訴訟にしたいと申告すればその訴訟は通常訴訟になってしまうんですね。

これはありえない話ではないんですよ。

これって実は借主にとっていろいろ問題というか大問題がでてきます。

被告（家主）が勝ち目がないとか感じたときは嫌がらせされる場合も決してないとはいえないということです。

まず、費用の問題がでてきます。

弁護士を雇う必要がでます。そのときの費用は２０〜３０万円ではすまないでしょう。


“裁判を通常裁判に変更するとされたらどうしますか？”の続きを読む＞＞