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敷金をいつまで無駄に払い続けますか?

敷金は本来全額返還されるべき性格のものということを、借主の皆さんのうちどれくらいの方が認識されているでしょうか?

1割?、2割?いやもっと少ないでしょう。

そして、敷金精算の交渉で全額、あるいは希望額どおりに取り戻すことができた方はほんとに少数だと思います。敷金が返還されるべきものと知っていても管理会社にうまくやりこまれてしまうことが多いのです。

>>> 敷金返還トラブル・交渉の手引き
あなたはまだ無駄に敷金を払い続けるつもりですか?
もしあなたが敷金を取り戻したいのならば、このマニュアルは最良の結果をもたらしてくれることでしょう。
敷金を取り戻したい方はもう他にいませんか?


通常、原状回復費用と称してその工事代金を敷金から差し引いて、残金があれば戻る・・・、と借主に巧妙に仕向けているだけなのです。

私自身これまで何度も引越しをしてきたなかで敷金精算の交渉を管理会社(&家主)と行ってきましたが、全額黙って返還されたことはただの1度もありません。

しかし、何度も交渉を行ううちに交渉のコツとどうすればより多く敷金を取り戻せるか、そのノウハウにだんだん気がついてきたのです。

ここでは、賃貸契約、特に敷金精算に関して借主側に是非知っておいてほしいことについてお伝えします。このサイトの情報を知って実践するだけで、敷金5万円くらいは簡単に取り戻せるでしょう。

あとは皆さんがやるかやらないかだけです。  Good Luck!!

(注;明らかに借主の故意・過失による損耗がある場合は、その修繕費用は当然借主の負担になります。)
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| 敷金とは | 10:38 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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床のへこみの修繕責任

来年、引越しを考えております。家具の設置などによる床やカーペットの傷やへこみが生じた場合、退去の際修理の負担は誰がするのでしょうか? 家賃に含まれると考えてよろしいのでしょうか。宜しくお願いいたします。
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「原状回復のガイドライン」によると、日本の家具保有数が多いということを考慮して、ただ単に家具設置しただけでによる床やカーペットの傷やへこみは通常使用による損耗と判断されます。

従ってこの場合は家主負担です。

ただし、たとえば、引越しの際に知人に手伝ってもらい家具を移動するときにぶつけたり、傷をつけたりした場合は借主負担になりますので注意してください。

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◆店舗契約で風呂の故障
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元々店舗付き住宅だった物件を店舗として契約を結び貸したのですが、2ヶ月後突然弁護士の方から風呂が故障し修理したから損害賠償で家賃を相殺しろと内容証明が送られてきました。
よく調べてみると相手の仲介業者が重要事項説明書に店舗件住宅としていたようです。

契約書ではあくまで店舗として記載されています。
相手の仲介業者に連絡しても、仮主に連絡しても
弁護士と話をしてくれの一点張りです。
この請求は妥当なのでしょうか。
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>よく調べてみると相手の仲介業者が重要事項説明書
>に店舗件住宅としていたようです。

これは家主である依頼人ではなく「相手の仲介業者」に全面的に非があると判断されるわけですね。

とすれば損害賠償は「相手の仲介業者」にこそ求められるものと考えます。このあたりを「相手の弁護士」にe-メールで依頼人立場の状況を説明するべきかと思います。

ただいきなり損害賠償とはあまりいいやり方とは思いませんが、相手の弁護士も一応警戒しておいたほうがいいでしょう。

「相手の仲介業者」や「相手の弁護士」との交渉、やりとりは電話ではなく証拠として残るe-メールですることをおすすめします。訴訟になったときのことも考慮しておきましょう。(媒介契約書なども確保あしておきましょう⇒非が「相手の仲介業者」)

むしろ「風呂の修理」のような大がかりな造作を家主に無断で行ったことこそ糾弾される事項ではと思います。(このあたり無断で修理行ったということをうまくe-メールのやりとりで認めさせるように誘導もご勘案ください)

| 敷金返還・原状回復のトラブル | 09:38 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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更新事務手数料は支払う義務がありますか

近々現在住んでいるアパートを更新しようと考えているのですが、事務手数料についての質問です。契約書には更新料は家賃一か月分としか記載されておらず、更新事務手数料のことは全く記載されていません。しかし重要事項説明書には更新事務手数料が記載されています。

このように差異が生じている場合は契約書の内容が優先されるものと思われるのですが、契約書に「規定外事項・疑義事項」というのがあり、これがもしかしたら障害になるのではと不安です。契約書に書かれていないことでもめたら法律と慣習に従って協議して解決しましょうという内容です。

某大手不動産に勤める知り合いに聞いたところ、事務手数料は更新料の半額分を大家さんが支払うのが通例であり、賃貸契約においては印紙代などは課税対象外と聞いたのですが、正直なところ契約書に書かれてもいない手数料(二万円です)を払いたくはありません。

もめたら監督官庁にいくのもありなのかとすら思っているのですが、アドバイスのほどよろしくお願いします。
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更新料、更新事務手数料については専門家でも見方がいろいろあります。

ご質問の更新事務手数料ですが、ここでは管理人の基本的な考え方を説明しておきます。そもそも更新事務(手数料)の意味は家主が本来更新手続きを行うところを、家主の代理として管理会社に業務を委託することにあります。つまり家主は、契約更新事務を管理会社に行わせることで手数料を支払うことになります。

借主が依頼した更新手続きではなく家主の依頼に基ずく更新手続きですので依頼人が更新手数料を支払う必要は全くありません。重要事項説明書に更新手数料の言及があったとしても法的に何ら拘束力をもちません。

管理会社から請求がきても、支払う根拠を説明せよとして、Eーメールで見解をただしてください。(電話ではなく、やり取りはEーメールで。そうやって証拠を確保)充分に法的根拠を説明させてください。そうしてその証拠をもって監督官庁にクレームするといえば収まると思います。

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◆更新料について
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今回引っ越す部屋が更新料がないということに魅力を感じ契約したのですが、いざ契約をしてみると、二年に一度、不動産仲介手数料という名目で3万円を支払わなければならないということがわかりました。

不動産仲介手数料というのは、初めに支払うものですよね?二年に一度支払うというのは一般的なのでしょうか?
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不動産仲介手数料は仲介時に1度支払うものです。したがって入居後に支払う類のものではありません。ただ、更新時に文書作成料として手数料を取るところはあります。何かの名目でいろいろ徴収したいのでしょう。クレームされたほうがいいと思います。

冒頭にも記載してますがメルマガ登録のアドレス記載されてませんので、あとで登録お願いします。

| 契約更新に関するトラブル | 11:36 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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カウンセリングお申し込みの方へ重要なお知らせ

ここでは、ご依頼人よりの問い合わせ等に関して、連絡がつかいない他のトラブルが生じた場合の連絡事項を掲示しています。
無料メールアドレスの場合、返信メールが迷惑メールのフォルダに格納されることもありますので、そちらも事前にチェック願います。

思い当たるご依頼人は、ご回答・再コンタクトのことお願いいたします。

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【07/10/27付】

カウンセリングお申し込みの高橋様/(男性・愛知県、07/10/26受付

07/10/27夕方、当方よりメールを返信しておりますが、貴携帯のメールアドレスがエラーとして戻ってまいります。

携帯のメールアドレスが誤っているか、何らかの原因で受信不能となっているのではと考えられます。再度右サイドバーの連絡先に正しいアドレスまたはパソコンのアドレスを御知らせいただきますようにお願いいたします。

⇒右サイドバーにお問い合わせ先を記載してます。

  ========================================================
【07.10.29】
◆高橋様(男性・愛知県、07/10/26受付)
連絡がつかないので、タイムリミット、時間も迫っていますのでやむをえず以下に管理人のコメントを記載させていただきます。

     ~~ ここから ~~

お世話になります。
依頼内容他拝見しました。

・家主の方から突然「○○○○の管理になるから、退去するか○○○○と契約をやり直すと、家賃が上がるので 今月末までに回答して欲しい。」

とのことですが、まず

1)管理会社を新たに入れるので退去してほしい
2)さもなくば契約をやりなおして家賃を上げる

という理解でよろしいでしょうか。
(それとも家主が変わるということでしょうか?
 家主は同じという理解で以下すすめます。)

1)管理会社を入れるのは家主と管理会社の問題であって借主である依頼人とは何の関係もありません。これを理由に退去を求めることは賃貸契約がどうなっているかわかりませんが、通常民法の原則では通用しません。

契約解除に関する特約がない場合、期間を定めた契約を中途解約することは家主・借主とも認められてません。もし、家主側の中途解約特約であれば消費者に一方的に不利になる可能性があり、消費者契約法に違反する可能性もでてきます。
(通常借主からの契約解除は予告期間を1ヶ月とされてるはずです)

この場合、依頼人が嫌気をさし退去するというのであれば退去料をしっかり請求しましょう。(どれだけとれるかは交渉次第ですが)
敷金全額返還、原状回復費用はなし
・代替の物件を探すの費用負担
・引越し代 など・・・

2)契約をやりなおして家賃を上げる

借地借家法には家主側からは契約解除をするには以下の2つの条件が
必要とされてます。
a)契約期限切れの6ヶ月から1年の間に更新をしないことを申し出ること(民法による途中解除はできないこと前提)
b)家主側に契約解除の正当な事由があること

民法により途中解除は原則できませんし、借地借家法により上記2つの条件を満たさないと解約もできないことになっています。
尚、両者が合意して契約を途中解除することは可能ですが、借り手が拒否すれば原則契約途中解除はできないことになります。

こういうことですので、あとは依頼人の好みで家主側の条件を拒否、選択もできます。

交渉を有利にするためと証拠を残すためにe-メール、書面などでの交渉をおすすめします。電話は証拠になりません。(電話交渉はしないこと)

まず家主に退去や契約のやりなおし通告を書面でもらうこほうがいいでしょう。(出さないかもしれませんけれど。証拠をもらっておきましょう。家主側が退去させるために訴訟をおこす可能性は低いと思いますが、念のため証拠はちゃんと確保しておきましょう。)

最初から上記を引き合いにださず、何も知らないふりをしながら証拠を確保して交渉してみてください。(依頼人が法律を知らないと思わせるといくらでもボロをだしてくると思います。)

上記法的根拠は切り札としていくらでも好条件は引き出せると思いますので、うまく交渉してください。

以上宜しくお願いいたします。
不明点でもありましたら御知らせください。

(注;・免責事項;
今情報は依頼人の責任の元にご利用ください。
この情報を元に依頼人の判断、責任で交渉されたいかなる結果につき
ましても、私、管理人はその責任を負うものではありません。
あらかじめご了承願います。)

~~ ここまで ~~

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| 敷金精算、賃貸問題等の無料メールカウンセリング | 14:32 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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| 敷金精算、賃貸問題等の無料メールカウンセリング | 10:08 | comments(-) | trackbacks:0 | TOP↑

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